Freelance-arbejdere spiller en vigtig rolle i den amerikanske arbejdsstyrke. Ifølge en rapport fra Freelancers Union og Upwork betragtes 57 millioner amerikanere - 35 procent af arbejdsstyrken - som freelancere. Der er mange fordele ved freelancing: Du kan være din egen chef, indstille din egen tidsplan og vælge dine egne projekter og kunder. En stor ulempe ved at arbejde i gig-økonomien er imidlertid, at realkreditudbydere har en tendens til at undersøge freelancere mere nøje, når de ansøger om pant.
Kom godt i gang
Den første ting at vide er, at de, der betragtes som freelancere, virksomhedsejere, enkeltmænd eller uafhængige entreprenører, alle har en vigtig økonomisk egenskab til fælles: De har ikke lønforhold eller W-2 lønopgørelser.
Uanset hvilken af disse kategorier du falder ind under, "når du ansøger om et realkreditlån, bruger din långiver sandsynligvis udtrykket 'selvstændig'," siger Andrina Valdes, COO for Cornerstone Home Lending. Mens realkreditansøgere, der er selvstændige, følger den samme ansøgningsproces, som funktionærer gør, skal de muligvis gå en ekstra mil. ”Du prækvalificerer et pant, husjagt, leverer dokumenter, der er nødvendige til din låneansøgning, og handler til husejereforsikring,” siger Valdes, “men du bliver muligvis nødt til at tage et par ekstra skridt for at fremlægge bevis for din indkomst.”
Hvorfor der kan være behov for yderligere trin
Pantelångivere har gode grunde til at kræve ekstra dokumentation fra freelancere. ”Da selvstændige indkomster kan svinge i løbet af året for mange mennesker,” forklarer Valdes, “kan disse dokumenter hjælpe med til at mindske din risiko i långivernes øjne ved at give et bredere kig på din indtjening.”
Der er intet som en pandemi, der gør långivere endnu mere bekymrede over din evne til at betale dit månedlige pant. Ironisk nok bemærker Upwork dog, at Covid-19 har spildt mange job, der engang blev betragtet som recession-bevis, at 2 millioner flere mennesker har tilsluttet sig freelance-arbejdere i de sidste 12 måneder, og 75 procent tjener det samme eller mere end de gjorde fra deres traditionelle job.
Selvom der muligvis er flere gig-arbejdere, der tjener flere penge, end der var før pandemien begyndte, er realkreditudbydere bange for den uformelle og ofte mere midlertidige karakter af freelancers arbejdsforhold til deres kunder. Långivere er også bekymrede for, at disse forhold er meget nemmere at adskille. Dette er grunden til, at Valdes siger, at freelancere skal være parate til at levere ekstra dokumentation, der præsenterer et klarere billede af deres indkomst: "Du skal muligvis give personlige og erhvervsmæssige selvangivelser i de sidste to år," rådgiver hun samt "fortjeneste og tab erklæringer, forretningsudtog (hvis relevant) og eventuelle yderligere betalinger eller indtægtskilder, herunder handicap eller social sikring. ”
Hvad med din kredit score?
Din kredit score er altid en afgørende faktor, når du ansøger om et lån. Ifølge Valdes er en kredit score imidlertid ikke mere vigtig for freelancere, der ansøger om et realkreditlån, end det er for realkreditansøgere med lønnede job - og det behøver ikke at være perfekt.
Valdes anbefaler at kontakte en låneansvarlig for at diskutere din situation. ”Hvis du opfylder kravene (for et lån), har du stadig adgang til masser af låneprodukter - nogle med kreditkrav så lave som 620 for dem, der kvalificerer sig,” siger hun.
Hvorfor du kunne blive nægtet for et pant
”De fleste långivere leder efter papirarbejde, der understøtter selvstændig indkomst i mindst de sidste to år,” siger Valdes, så der er en chance for, at din pantansøgning ikke bliver godkendt, hvis du ikke kan demonstrere, at du har en stabil kilde til indkomst. Når det er sagt, selvom du har været selvstændig i mindre end to år, kan du stadig blive godkendt. I sådanne tilfælde, forklarer Valdes, ville godkendelse ”afhænge af, om du tidligere var ansat i samme arbejde eller en beslægtet beskæftigelse i mindst to år.”
Alternative prioritetsprogrammer
Hvis du er freelancer eller koncertarbejder, og du ikke kan blive godkendt til et standardlån, skal du ikke give op. ”En freelancer kan muligvis stadig få et realkreditlån gennem forskellige alternative og lave dokumentprogrammer, der tilbydes af de fleste långivere,” siger David Reischer, advokat og administrerende direktør for LegalAdvice.com. Han bemærker, at freelancere kan ansøge om alternative realkreditlånsprogrammer, herunder "low-doc" (low-documentation) og "no-doc" (no-documentation) lån. "Disse typer af pantlånsprodukter er tilgængelige for personer, der ikke har W-2-indkomst eller tilstrækkelig indkomst til at demonstrere på deres selvangivelse."
Støtteberettigelse til lavdokumentlån kan bestemmes af låntagerens angivne indkomst og to måneders gyldige kontoudtog, og som navnet antyder, kræver ikke-doc-lån slet ikke nogen dokumentation, siger Reischer. Der er dog ulemper ved at ansøge om disse alternative låneprogrammer. ”Disse typer af no-doc-lån er normalt kun tilgængelige for lave LTV-transaktioner (lån-til-værdi)”, forklarer Reischer og betyder typisk et højere rentepant for låntageren. "Låntager skal også komme med en betydelig udbetaling, så långiveren har egenkapital i ejendommen til at gribe ind, hvis låntager misligholder."
En Freelancer's Story
Stacy Caprio, en selvstændig finansiel blogger hos Fiscal Nerd, blev for nylig godkendt til pant. ”Fordi jeg tjener mindre i år på grund af flere faktorer, herunder Covid, gjorde jeg en højere udbetaling end normalt, så jeg skulle være kvalificeret til et mindre lån,” siger Caprio. "Jeg valgte også at gøre det, fordi jeg alligevel ville have mere af ejendommen foran."
Hendes erfaring er, at "du kan blive godkendt, hvis du kan vise mindst to års konsekvent selvangivelse, og dine sidste to måneders indkomst er i overensstemmelse med afkastet." Ifølge Caprio bør freelancere ikke have problemer med at blive godkendt til et realkreditlån, så længe deres indkomst har været temmelig konsistent i mere end to år på eller over deres gæld-til-indkomst-forhold.