Har du brug for kontrakter? Ja er det korte svar
Kontrakter er en vigtig del af papirsporet, der hjælper med at sikre, at du får det, du ønsker. Denne vej begynder med dine foreløbige tegninger og går videre til designerens skitser og derefter til arbejdstegningerne. Estimaterne fører til kontrakterne, og til sidst vil vejen blive papiret med dine annullerede checks og certifikatet for besættelse. Det er en historie med en begyndelse, midten og afslutning - og hvis dele af den udelades, er slutningen muligvis ikke en lykkelig.
Kontrakter er juridiske dokumenter, der specificerer parternes ansvar. En kontrakt definerer det arbejde, som hver entreprenør skal udføre, de beløb, du skal betale, og andre vilkår. Dokumenterne trækkes sandsynligvis på standardformularer, som du, entreprenøren og måske din advokat vil forhandle og udføre.
Kontrakter skal altid være skriftlige
I de fleste stater er en kontrakt ikke bindende, hvis den ikke er skriftlig. Det er kun logisk: Hvis forståelsen ikke er skrevet ned til at begynde med, når et argument opstår senere, hvordan ved du, hvis erindring er rigtig? Få det på papir.
Du ser muligvis aldrig på kontrakten igen, når du har underskrevet den. Da kontrakten i juridisk forstand definerer det forhold, du har med din entreprenør, vil du sandsynligvis henvise til det lejlighedsvis, når jobbet skrider frem, og du foretager betalinger. Når der er uenigheder, vil du også henvise til det, da det giver en ramme, der definerer forventninger, betalinger og tidsplaner.
Ordet entreprenør kommer naturligvis fra ordet kontrakt. Lad os sige, at du har mødt med entreprenøren, beskrevet jobbet, han har udarbejdet et skøn, og du har aftalt de andre vilkår i aftalen. Den resulterende kontrakt forpligter kontrakten (det er dig) til at betale entreprenøren for det aftalte arbejde.
Begge parter skal underskrive kontrakten, og begge skal være bundet af de vilkår og betingelser, der er beskrevet i aftalen. Generelt betyder det, at entreprenøren er forpligtet til at levere specificeret materiale og udføre visse tjenester for dig. Til gengæld skal du betale for disse varer og det arbejde.
En kontrakt skal dog specificere så mange detaljer som muligt det arbejde, der skal udføres. Hvis estimatet blev udarbejdet på basis af planerne og specifikationerne, skulle de også blive en del af kontrakten. Hvis estimatet blev udarbejdet uden et formelt sæt specifikationer, er det nu tid til at blive specifik. De anvendte materialer skal anføres, ikke kun mængden, men også mærkenavne, modelnumre og dimensioner samt vægt og kvalitet og farve og andre detaljer. Der skal angives en tidsplan for arbejdet samt priser og betalingsbetingelser.
Renoveringskontrakter begynder oftest som skøn. Hvis du tilføjer et dæk fra dit køkken, kan entreprenøren ankomme til dit hjem en aften, diskutere med dig det job, der skal udføres, inspicere stedet og derefter trække sig tilbage til sin lommeregner og udklipsholder. Han bruger sandsynligvis en standard skønnet kontraktformular og kan godt før dine øjne skrive dit navn, adresse, en beskrivelse af det arbejde, der skal udføres, og de materialer, der skal bruges, og derefter underskrive arket og aflevere det til dig til din overvejelse. Han kan bede dig om at underskrive lige der og der og også forskudt en del af prisen. Han lover måske at begynde at arbejde om morgenen. Det kan være så simpelt.
Vil du logge på den stiplede linje?
Brug din egen dømmekraft: Det kan give mening at ansætte ham, måske vil du have det gjort med det samme, du har muligvis gjort forretninger med denne fyr før og kender ham til at være pålidelig. Generelt vil jeg dog foreslå, at du måske har det bedre, hvis du tager dig tid og overvejer beslutningen.
Uanset om jobbet er stort eller lille, prisen er beskeden eller forbløffende, er der grundlæggende spørgsmål at stille til entreprenøren og om entreprenøren.
Udfører denne entreprenør kvalitetsarbejde? Den eneste måde at vide er at tjekke nogle af hans tidligere job / referencer.
Er prisen rimelig? Medmindre du har to eller flere sammenlignelige skøn, kan du sandsynligvis ikke træffe den dom. At få mindst tre er en god praksis.
Er dette stykke papir retfærdigt for dig? Især hvis dokumentet er langt og fyldt med lille tryk, skal du få din advokat til at kigge. (Hvis omkostningerne ved det arbejde, der trækkes på, er små, vil du måske ikke bruge tid og penge på at få din advokat til at gennemgå det. Det giver måske ikke mening, hvis advokatsalæret vil være højere end entreprenørens pris. En almindelig tommelfingerregel er, at en advokat gennemgår enhver kontrakt, der koster dig mere end hvad du laver om en uge.)
Forstår du hvert ord? I mange stater kræver loven, at kontrakter skrives på almindeligt sprog, men uanset hvad der er tilfældet i dit område, skal du sørge for at forstå, hvad du underskriver. Lad dig ikke narre af komplicerede placeringer som "hereto-fore" og "uanset" til at acceptere noget, du ikke mener.
Indeholder kontrakten hvert stykke papir, der er gået mellem de to underskrivere af kontrakten? Dette inkluderer de planer og specifikationer, du gav entreprenøren, estimatet og eventuelle ændringer, han gav dig til gengæld. Husk, at kun skriftlige repræsentationer kan stå på prøve for de fleste domstole.
BETALINGSBETINGELSER
Du skal aldrig betale mere end en brøkdel af de samlede udgif.webpter til jobbet, før arbejdet begynder. Fremskridt med 10 eller måske 15 procent af de anslåede omkostninger er rimelig. Generelt er det princip, der skal følges, at penge skal skifte hænder på baggrund af fremskridt, ikke snak eller papirarbejde.
Hvis entreprenøren kræver en uforholdsmæssigt stor betaling på forhånd, skal du finde en anden entreprenør. God fornemmelse antyder også, at mindst 15 til 20 procent af det samlede beløb skal tilbageholdes, indtil jobbet er udført, og alle betalinger imellem skal kun foretages efter afslutning af bestemte dele af jobbet, selvom der som større materielle indkøb foretages, mere penge skal flyde. Betaling af regninger er din bedste syndige metode til at kontrollere kvalitet. Du betaler, når arbejdet udføres ordentligt og ikke før.
SLAG AF KONTRAKTER
Kontrakter varierer meget. Dem, du accepterer med banker om lån, vil have en masse sprog, der beskriver de finansielle ifs, ands eller buts. Med bankkontrakter er der ikke meget at forhandle, da det sandsynligvis vil være en standardkontrakt. Med bygherrens kontrakter er hver aftale forskellig, og der vil være mange detaljer at diskutere. Der er også adskillige slags entreprenørkontrakter. Nogle angiver en samlet pris på forhånd, så du ved nøjagtigt, hvad den endelige pris bliver; andre er mere fleksible. Der er ingen rigtig tilgang til alle job, så her er dine muligheder.
Engangskontrakten
For et ligetil job uden en masse dikkedarer (brugen af materialer, der er fremstillet på bestilling, for eksempel til at udføre et ligetil design), er engangskontrakten ofte bedst, både for dig og entreprenøren. Din entreprenør vil se på dine planer, specifikationerne og sandsynligvis også den eksisterende bygning. Så giver han dig en pris. Hvis der ikke foretages ændringer efter hans estimat er indsendt, er han forpligtet til at holde sig til denne pris.
Engangsbeløbskontrakten er enkel og fastlægger, før byggeriet begynder, hvad omkostningerne vil være. Men hvis du vælger at gå med denne metode, skal du sørge for at få tre eller flere skøn. Når du får et skøn over engangsbeløbet, vil du ikke se en opdeling af materialer og arbejdsomkostninger, så det er umuligt at se på skønnet, om kontraktoi's fortjeneste og generalomkostninger er ti procent eller halvtreds procent. Hvis du har flere estimater, har du et sammenligningsgrundlag.
Selv om dette kan virke som et ideelt arrangement, accepterer mange entreprenører, der udfører renoveringsarbejde, ikke en engangskontrakt. Der er for mange ukendte: Hvad hvis de opdager strukturelle problemer? Eller har du svært ved at finde nye materialer, der passer til de gamle? Insektskader identificeres ofte ikke, før væggene åbnes. Entreprenører ønsker ikke at finde deres fortjeneste helt udhulet af en ubehagelig afdækning, som de ikke kunne have gjort før arbejdet påbegyndte.
Omkostninger plus eller tid og materialer. Denne betalingsmetode betyder, at du og din entreprenør er enige om en procent-siger, 10 eller 20 procent-for hans gebyr. Han opkræver derefter sine faktiske omkostninger for tid og materialer plus procentdelen. Et job med materialer, der koster f.eks. $ 50.000 med et aftalt gebyr på 20 procent for entreprenøren, koster dig derefter $ 60.000.
Den mest åbenlyse ulempe ved sådanne cost-plus kontrakter er, at jo mere entreprenøren bruger, jo mere tjener han. Der er intet incitament for ham til at holde omkostningerne lave, som det er, når der oprettes en pris foran, som han ved, at han skal leve med. På den anden side, når det kommer til job, der involverer eftermontering af et ældre hus, eller hvor der nødvendigvis er ukendte (måske er dine endelige beslutninger om materialer endnu ikke truffet), vil få entreprenører give dig en engangspris. De kan ikke estimere, hvad de ikke ved.
Sørg for at kontrollere din entreprenørs referencer dobbelt omhyggeligt, hvis du beslutter dig for et tids- og materialearrangement.
Forstyrret pris
En måde at etablere en øvre grænse på, samtidig med at fleksibiliteten i en cost-plus-ordning bevares, er at få entreprenøren til at acceptere at udføre arbejdet på det såkaldte "forstyrrede pris" -grundlag. Det betyder, at I begge er enige om en maksimal pris, før han begynder jobbet. Derefter fortsætter han på en plus-plus-basis. Hvis prisen er mindre end den forstyrrede pris i kontrakten, når du har afsluttet jobbet, betaler du mindre; hvis det er mere, er det hans problem, og du betaler ikke mere end den forstyrrede pris.
Timeløn
Nogle mindre entreprenører kan bede om at arbejde for timeløn snarere end for et fast gebyr. De siger måske, at det i sidste ende sandsynligvis vil være billigere for dig.
Nå, det er muligt, hvis det er ret usandsynligt. Det anbefales, at du insisterer på at etablere en pris på forhånd. På den måde får du ingen overraskelser. Derudover undgår du at have medarbejdere og det nødvendige ekstra papirarbejde.
Tegne
Nogle entreprenører, især mindre subs med begrænset arbejdskapital, vil bede om et lodtrækningsarrangement. Selvom hver lodtrækning er lidt anderledes, er den grundlæggende idé at forhandle om en rimelig betalingsbalance for udført arbejde. De to kan komme med et skøn over de samlede omkostninger og en tidsplan for arbejdet og derefter dele den samlede pris med det antal uger, der kræves for færdiggørelsen. Entreprenøren modtager derefter den brøkdel af prisen i slutningen af hver uge. Denne tilgang kræver omhyggelig overvågning i tilfælde af forsinkelser. Det er kun retfærdigt, så længe arbejdet skrider frem i det aftalte tempo.
Sådanne ordninger er retfærdige over for begge parter, så længe arbejdet skrider frem som planlagt. Sørg dog for job, der kræver inspektion fra bygningsafdelingen, at størstedelen af pengene, der skal betales ved afslutningen af forskellige faser, først betales, efter at inspektionen er foretaget. Det bør være entreprenørens ansvar at håndtere inspektionerne. I et typisk tilfælde kan en blikkenslager bede om at få betalt 50 eller 60 procent af den samlede pris, når "indblandingen" er afsluttet. Det er fair nok, så længe arbejdet er bestået. Du bliver nødt til at bruge dine instinkter og god fornemmelse for, hvilken del af et givet job der udføres (hvis du har en arkitekt eller en byggeleder, der guider dig, skal han træffe disse beslutninger), men hvis det er en kvart færdig, skal du ikke betale en tredje. En fjerdedel er en fjerdedel er en fjerdedel.
En fremragende klausul om at forhandle om en kontrakt er en, der siger, at hvis afslutningen af dit job bliver forsinket i en urimelig tid, kan du derefter bruge den ubetalte saldo i kontrakten til at ansætte en anden til at afslutte jobbet. Klausulen skal specificere, hvad der er den forventede tidsplan (derved definere, hvad der er "rimelig") og kan også kræve underretning (dvs. at du skal rådgive entreprenøren, at han har et par dage eller en uge til at få sin handling sammen ellers). Men det giver dig en mulighed, hvis du finder dig selv gif.webpt med en upålidelig entreprenør.
Klausuler om likvideret skade
Af praktiske formål er klausuler om likvidation sanktionsklausuler (faktisk, i henhold til lovgivning i nogle jurisdiktioner, kan disse klausuler ikke håndhæves, da de anses for at være sanktioner). Klausuler om likvideret skade finder vej ind i entreprisekontrakter fra tid til anden, men som regel skaber de så mange problemer, som de løser. Hvis en entreprenør kommer for sent, og der er en strafklausul i hans kontrakt, kan du vædde på, at han vil bebrejde forsinkelserne på en anden. Og hvem skal sige, at han tager fejl?
Oftere end ikke lykkes sanktionsklausuler kun med at skabe argumenter. At sætte en bestemt tidsplan i kontrakten er vigtig og sandsynligvis lige så værdifuld som en strafklausul.
Skift ordrer
Ændringsordrer er ikke en del af den oprindelige kontrakt, men er formelle ændringer til denne aftale. De udstedes, når noget om jobskiftet: materialer skiftes, designet ændres, eller der vises en uventet komplikation.
Ændringsordrer behøver ikke at være komplicerede, men hvis jobbet ændres, skal ændringsordrene udføres. De er en vigtig del af det papirspor, du opretter for at kontrollere dit projekt.