Vendende huse ser altid så seje ud på reality-tv, og det er ingen tvivl om, at disse shows, komprimeret i 60-minutters segmenter, har bidraget til populariteten af denne tendens til investering i fast ejendom. I virkeligheden kan vende nødstedte egenskaber være spændende, men det kan også resultere i en økonomisk katastrofe.
Så er en global pandemi det rigtige tidspunkt at overveje at komme ind i huset-flipping-forretningen? Eller er dette den værste fejl, du kan begå?
Hjemmesvingningspriser er nede
Ifølge en ny rapport fra ATTOM Data Solutions stiger og falder huset, afhængigt af hvilken statistik du ser på. F.eks. Blev kun 15,15 enkeltfamiliehuse og condos vendt om i det tredje kvartal af 2022-2023 (det seneste kvartal, hvor data var tilgængelige på offentliggørelsestidspunktet). Dette udgør 5,1 procent af alt boligsalg i kvartalet, ifølge rapporten.
Det er meget flipping, indtil du overvejer, at flips var i andet kvartal af 2022-2023 5,7 procent af alt boligsalg. Og i tredje kvartal af 2022-2023 var flips 5,5 procent af alt boligsalg.
Dette betyder, at hjemmeflagsraterne er nede, og ifølge rapporten er denne tendens konsekvent på tværs af mere end 90 procent af de lokale markeder (148 ud af 159 storbyområder).
De største fald i kvartalet var i følgende metroområder:
- Killen, Texas (-44,5 procent)
- Savannah, Ga. (-43 procent)
- York, Penn. (-42 procent)
- Greeley, Colo. (-41,5 procent)
- Springfield, Mass. (-39,8 procent)
Andre byer med kvartalsvise fald fra 39,1 til 37 procent - inkluderer Raleigh, NC; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; og Rochester, N.Y.
Imidlertid oplevede nogle områder faktisk en stigning i antallet af hjemmevendinger. De største stigninger var inden for følgende områder:
- Davenport, Iowa (+18,5 procent)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 procent)
- Scranton, Penn. (+12,2 procent)
- Amarillo, Texas (+10,9 procent)
- Kalamazoo, Mich. (+7,7 procent)
House Flipping Returns er på vej op
Mens antallet af flips falder, var overskuddet faktisk højt, ifølge rapporten. I tredje kvartal af 2022-2023 solgte hjem vendte til et bruttoresultat på $ 73.766 sammenlignet med $ 69.000 i andet kvartal af 2022-2023 og $ 61.800 i tredje kvartal af 2022-2023. Dette er det højeste investeringsafkast siden første kvartal af 2022-2023, der så et investeringsafkast på 48 procent.
Disse fortjenstmargener var konsistente på tværs af 104 ud af de 159 analyserede metroområder. De største fortjenstmargener var inden for følgende områder:
- Brownsville, Texas (182,9 procent)
- Austin, Texas (176,4 procent)
- Waco, Texas (157,4 procent)
- Springfield, Mo. (145,3 procent)
- Savannah, Ga. (143,6 procent)
Andre byer med stor årlig fortjenstmargen stiger fra 74 til 54 procent - inkluderer Raleigh, NC; Phoenix; Kansas City, Mo .; og Las Vegas.
Nogle områder oplevede dog fald i det hjemvendte investeringsafkast. De største fald var inden for følgende områder:
- Corpus Christi, Texas (77 procent)
- Hilton Head, S.C. (72,9 procent)
- Boulder, Colo. (69,1 procent)
- Wilmington, N.C. (58,9 procent)
- South Bend, Ind. (54,1 procent)
Gennemsnitlig tid til at vende stiger
Rapporten afslører også, at det tager længere tid at vende huse under pandemien. I tredje kvartal af 2022-2023 var den gennemsnitlige tid til at gennemføre transaktioner 192 dage. I andet kvartal af 2022-2023 var den gennemsnitlige tid 184 dage, og i tredje kvartal af 2022-2023 var det kun 184 dage.
Faktisk var gennemsnittet for tredje kvartal 2022-2023 på 192 dage den længste gennemsnitstid i 17 år (siden tredje kvartal 2003).
Hvorfor du skal komme med i spillet
Så er dette et godt tidspunkt at dyppe tæerne ind i det husvende marked? Henry Angeli III, ejer af Henry Buys Homes i Jacksonville, Fla., Mener, at det er en god tid at vende huse. ”Der er rekordlav beholdning på grund af øget efterspørgsel som følge af sænkede realkreditrenter,” siger han. "Alle forsøger at udnytte disse lavere rater som et resultat af øget købekraft - især på mit marked i Jacksonville."
Hans entusiasme deles af Luke Smith, grundlægger af We Buy Property In Kentucky, der mener, at det nu er et bedre tidspunkt end nogensinde at komme ind i virksomheden. Smith peger også på lave lagerniveauer, hvilket resulterer i en høj efterspørgsel. ”Materialer til at gennemføre en renovering er dyrere, da priserne er steget som følge af mangler i forsyningskæden på grund af pandemien, men ejendomsværdierne stiger hurtigt,” forklarer Smith. ”Den stærke efterspørgsel har fået ejendomsværdier til at handle i et rekordhurtigt tempo og højere prispoint, hvilket er fantastisk til vending af huse.”
Smith advarer mod for meget betaling for at komme ind på markedet for husflip. "Men ellers, hvis du let kan styre et projekt, kan du komme fremad."
Hvorfor du ikke skal komme med i spillet
Ikke alle er dog så optimistiske med hensyn til succesen for nybegyndere i huset-flipping-forretningen. "Der er 'rekordoverskud' lige nu, fordi markedet for huse er eksploderet på grund af COVID-19 og er vokset eksponentielt forbi, hvor markedet var, da nutidens huse først blev købt," siger Ryan Serhant, en ejendomsmægler og costar på Bravo's Million dollar notering New York. ”Men det delta holder ikke,” advarer han. ”I hus-flipping-forretningen tjener du penge, når du købe; kom ikke ind i virksomheden i dag baseret på hvor huse er sælger at-det er bagud. ”
Jonathan Faccone, administrerende medlem og grundlægger af Halo HomeBuyers i Bridgewater, N.J., udtrykker også forsigtighed, da det vedrører nybegyndere. ”Selvom det samlede ejendomsmarked er godt lige nu, og fortjenstmargenerne er større, end de har været, vil jeg ikke anbefale folk at komme ind i denne forretning lige nu.” Og han giver tre grunde til, at:
1. Det er ekstremt vanskeligt at finde gode tilbud til nye investorer.
"Markedet er allerede mættet med mange erfarne investorer, der søger tilbud med den rette fortjenstmargen i dem." Faccone siger, at det er utroligt svært for helt nye investorer at konkurrere, medmindre de er villige til at betale mere for det samme hus. "Hvis du skal betale for meget for at komme ind i et projekt, vil du tage større risiko for at miste penge, når alt er sagt og gjort."
2. Pandemien gør det vanskeligere at renovere ejendomme.
For at få overskud siger Faccone, at målet altid er at være ind og ud af projektet på den kortest mulige tidsramme. "Dette vil sikre, at du maksimerer dit overskudspotentiale, samtidig med at du mindsker andre risici, såsom for meget udgif.webpter til renovering eller ikke når din forventede salgspris." Men da townships fungerer i et langsomt tempo (og ofte med reduceret personale), siger han, at inspektioner, byggetilladelser osv. Tager længere tid at gennemføre. ”Dette er et problem, fordi i takt med at projekttiderne stiger, vil bæreomkostningerne stige, hvilket reducerer overskuddet.” Han siger, hvad der er endnu farligere, at markedet kan skifte - og hvis det sker, mens du gennemfører et projekt, kan det være katastrofalt.
3. Det er blevet sværere at analysere en god del på grund af pandemien.
”Nøglen til at vende huse med succes er at købe til den rigtige pris, hvilket kræver korrekt vurdering af et hjem for at bestemme, hvad det kan sælge for.” I et perfekt miljø siger Faccone, at det er svært at vurdere husets ARV (efter reparationsværdi), men siger at COVID-19 får priserne til at justere hurtigt. "Det bliver svært at forudsige nøjagtigt, hvad ARV vil være, når du er klar til at bringe hjemmet på markedet, og det bliver mere et gættespil end en beregnet investeringsbeslutning." Han anbefaler at vente, indtil markedet stabiliserer sig, inden han hopper ind.