Der er ikke noget mysterium ved at være en hovedentreprenør, selvom der kræves nogle færdigheder med mennesker, økonomi og generel god fornuft. For en person, der aldrig har gjort det, er det nødvendigt med vilje til at stille spørgsmål, hvoraf nogle kan virke elementære eller endda fjollede. Og en evne til at løse problemer er bestemt nyttigt. Jeg vil ikke anbefale, at en nybegynder fungerer som hans eller hendes egen entreprenør, hvis jobbet er stort, siger et nyt hus eller en stor tilføjelse, men en indvendig ombygning af moderat størrelse kan være ret håndterbar.
Alligevel rejser det stadig det virkelige spørgsmål: Det er det ikke Kan jeg gøre det?
Det er Skal jeg gøre det?
Fordele og ulemper
Det bedste argument for at prøve at være din egen entreprenør er udbetalingen. Entreprenører er trods alt i forretning for at tjene penge, så det er helt rimeligt at tilføje 20 eller 30 procent til omkostningerne ved materialer og arbejdskraft, da overskud er det.
Hvis du er din egen GC, behøver du ikke betale nogen den procentdel.
På den anden side er der argumenter mod at være din egen entreprenør. For eksempel, hvis du ikke er tilfreds med det færdige produkt, kan du ikke klage til din GC, at jobbet ikke er godt nok og nægte at foretage den sidste betaling. Du ville tale med dig selv, fordi du er hovedentreprenøren.
Det kan være den største enkeltårsag til ikke at være din egen GC. Hvis du ansætter nogen til at udføre jobbet for dig, og så går der noget galt, er det sandsynligvis ikke dit problem, fordi GC'er betales for at løse problemer og få arbejdet gjort. Når du ansætter en hovedentreprenør, betaler du for hans erfaring, kompetence, evne til at foregribe problemer og mere end noget andet for hans vilje til at påtage sig det endelige ansvar for hele jobbet. Og han får tilladelserne, foretager planlægningen og håndterer tvister mellem underudbydere og leverandører.
Så hvis du vælger at gøre GC's job, har du nogle søvnløse nætter. Hvis der opstår store problemer, har du ikke den samme enkle mulighed for at ringe til din advokat og fortælle ham: "Sagsøg den forbandede GC, det er hans skyld." At optræde som din egen entreprenør betyder ikke at bukke på et værktøjsbælte og svinge en hammer hele dagen.
At være din egen entreprenør kan betyde, at du øger oddsen for at få præcis det, du ønsker. GC'er tjener penge ved at udføre hvert job enkelt og effektivt, så de kan komme videre til det næste. Ændringer undervejs og variationer fra det sædvanlige, der får et job til at vare længere, kan være årsagen til irritation og manglende samarbejdsvilje fra en GC. Således, hvis du er meget detaljeret bevidst og planlægger at se over alles skulder alligevel, kan det give mening for dig at være din egen GC.
I henhold til en undersøgelse fra 1996 foretaget af Forbrugerunionen brugte ca. halvdelen af læseren respondenterne en GC til at føre tilsyn med deres renoveringer. Graden af sat-isfaction var nogenlunde den samme for dem, der gjorde det, og dem, der ikke gjorde det. Måske er den gennemsnitlige Consumer Reports-læser mere forsigtig og klog end den gennemsnitlige person … men måske er du også.
Lad os nu tale om nøgleelementerne i jobbet.
Ansættelse af underleverandører
Dette vil være dit ansvar, og det er afgørende, da det er de damer og herrer, der rent faktisk vil ombygge dit hus for dig. Det er tømrere, blikkenslagere, elektrikere og andre håndværkere, der oversætter planerne til dine boligarealer. Som med enhver leder er nøglefærdigheden at finde det rette personale.
Den vigtigste spiller vil sandsynligvis være din tømrer. Han er den person, der vil forme strukturen, der definerer rummene. Han bygger rammen, der vil være matrixen til elektriske ledninger, rør, ventilationskanaler, telefonledninger og isolering. Han vender tilbage, efter alt det, der er grovet, og dækker det med færdige overflader. Tømreren er den afgørende spiller og skal ansættes først.
Tømreren vil være din primære undergruppe, så spørg ham om hjælp til at finde en elektriker, blikkenslager eller murer. Og bekymre dig ikke for meget om kammeratskab her. De fleste tømrere kan stole på at anbefale folk, de kan lide at arbejde med, men kun få vil anbefale undervisere, der ikke kender deres job. De ved, hvilke fyre der ødelægger tidsplanen, og hvem gør sjusket arbejde og gør problemer for alle andre. De vil ikke have disse hovedpine mere end du gør.
Spørg venner og naboer for at finde tømrere eller underleverandører. De gule sider er også en god kilde. En anden mulighed er at besøge jobsteder i nærliggende boligområder. Gå lige ind og bede om hovedtømmeren, VVS-entreprenøren eller elektrikeren. Chancerne er fremragende, at du kommer væk med et visitkort, et telefonnummer eller muligvis en aftale. Du kan endda få et skøn over dit job, hvis du har planerne med dig, og chefen har en time til at dræbe.
En anden god kilde til subs er forsyningshuse. Spørg i VVS-, el- eller flisebutikker, der beskæftiger sig med handlen. Du burde få et par navne. Bed andre abonnenter om navnene på de håndværkere, de respekterer, og med hvem de har arbejdet.
Tjek hver under referencer (kunder, leverandører, banker og andre). Få flere subs til at estimere på de store job og mindst to på de små (udskiftning af et eksisterende badeværelse med en ombygning er et lille job, VVS to nye bade, et vaskerum og et boblebad i en stor tilføjelse er en stor). Lav dit hjemmearbejde med de mennesker, du ansætter, før du ansætter dem.
Når det kommer til at håndtere subs, skal du huske på, at de fleste af dem byder på mange job, og nogle påtager sig næsten hver eneste, de får tilbudt. Den dårlige nyhed er, at du som engangskunde kan få et sted i bunden af deres prioriteringsliste, langt under GC'erne, der kommer til at bygge mange huse i fremtiden og derfor muligvis fortsætter kunder med subs 'tjenester.
Du er nødt til at stile dig selv efter frustrationerne og planlægningen af besvær, men på den anden side tager du ikke verden helt alene. Dine subs vil også være nøgleallierede for at få dit job gjort. De er der ikke kun for at få dit hus bygget, men for at hjælpe dig med at gøre det. Du kan blive overbevist om at finde den stolthed, som mange individuelle operatører i byggebranchen tager i deres arbejde. Prøv at bruge den stolthed og ånd til din fordel. God planlægning fra din side og konstant kommunikation med forskellige subs er begge vigtige.
Mange stater og kommuner kræver, at hovedentreprenører har licens og ordentligt forsikret, før de lovligt kan hænge en helvedesild, der identificerer sig selv som GC'er. Der findes dog ikke sådanne krav til husejeren, der fungerer som sin egen GC. Hvis du, når du har gjort det selv, kan lide det så meget, at du vil gøre det igen for en anden, så kan du finde ud af, hvad kravene er.
Forsikring
Når du fungerer som din egen GC, skal du bruge en bygherrens risiko- eller brandpolitik. I de fleste stater varierer priserne kun lidt fra firma til firma, fordi de normalt er nøje reguleret, men spørg forsikringsagenten, der håndterer din husejers politik for at bestemme det krævede papirarbejde og omkostningerne. Du vil sørge for, at forsikringen er effektiv, når byggematerialerne ankommer, eller den første arbejdstager sætter foden på stedet, alt efter hvad der er tidligere. Hvis du har et byggelån, vil banken sandsynligvis insistere på, at du har et gyldigt forsikringsbinder ved hånden, når du lukker lånet. Når arbejdet er afsluttet, kan du derefter ændre politikken igen til standardhusejers dækning.
At træffe beslutningen
Tag ikke beslutningen om at være din egen hovedentreprenør let. Lad ikke muligheden for at spare et betydeligt beløb blinde dig for muligheden for komplikationer og konflikter. Du kan måske finde en stor tilfredshed med at have man-alderen hele processen selv, men du skal også være sikker på at du har tid, interpersonelle færdigheder, organisatoriske evner og bare et ønske om at forblive kurset, selv når det går lidt ru. Og det vil-intet byggeprojekt er uden dets op- og nedture, dets tilbageslag og frustrationer. For mange mennesker er markeringen, som en GC tilføjer til de faktiske konstruktionsomkostninger, en rimelig pris at betale for at manke processen. Der er et potentiale for besparelser, men der skal også være en investering på din del af tid og engagement. Du bliver nødt til at koordinere aktiviteterne i subs, etablere tidsplaner, betale regninger og udføre en række andre funktioner. Men der er en anden rolle, du også skal påtage dig.
Som GC er du personen med "buck-stops-here" -tegnet på sit skrivebord. Beslutningerne, store og små, skal du tage. Der vil være fagfolk rundt for at hjælpe med at besvare spørgsmål og rådgive, men endelig er din autoritetstemme.
Så spørg dig selv, om du har:
- Tiden.
Nej, det er ikke et fuldtidsjob. Du behøver sandsynligvis ikke bruge mere end to timer om dagen under byggeriet. Alligevel skal du være på vagt for overraskelser og nødsituationer. Er din arbejdsplads tæt nok på dit hjem, og er din tidsplan fleksibel nok til, at du kan tage turen til jobstedet i arbejdstiden? Hvad med frokosttidene? Er du tilgængelig via telefon det meste af tiden? - Forpligtelsen.
Gå ikke på banen som hovedentreprenør med et indfald. Du vil sandsynligvis ikke være i stand til at aflevere det til en anden halvvejs uden at koste dig selv de fleste af de penge (eller mere), du håbede på at spare. - Personligheden.
Okay, nu skal vi virkelig tale. Du bliver nødt til at være manager. Det betyder, at du til tider skal være hård med dine subs. Alligevel kan du ikke blande sig i deres arbejde. Det er en fin linje. Har du nok tålmodighed, kritisk afstand og klog til, at du begge kan lade professionelle udføre det arbejde, de ved, hvordan de kan gøre det bedre, end du endnu instinktivt ved, hvornår du skal træde ind?