Jean Nayar er en autoriseret ejendomsmægler med Bond New York og forfatter til flere bøger om dekoration og design, herunder The Happy Home Project (Filipacchi Publishing, 2013).
Med næsten en tredjedel af boligsalget i dette land, der består af ejendomme i en eller anden fase af afskærmning sidste kvartal, er køb af et afskærmet hjem en fantastisk måde at få en fantastisk aftale på et hus. Men afskærmede hjem, der er blevet forladt eller forsømt i flere måneder - eller endda år - kommer ofte med skjulte omkostninger, der kan gøre denne handel til en pengegrop. Her tilbyder en gruppe eksperter deres bedste tip til, hvad du skal tage, hvis du er på udkig efter et afskærmet hjem.
1. Invester i en hjemmeinspektion.
”For omkring $ 300- $ 400 dollars kan en boliginspektør levere en komplet rapport om strukturen, de mekaniske og hovedkomponenterne i hjemmet og ejendommen,” siger Greg Herb, en autoriseret ejendomsmægler og ejer af Herb Real Estate i Boyertown, Pennsylvania. Charles Gif.webpford, en autoriseret boliginspektør og ejer af Amerispec i Jacksonville, Florida, er enig og tilføjer, at en hjemmeinspektion af en korrekt godkendt hjemmeinspektør vil give dig “et bedre billede af, hvad du køber og give dig rammerne til at prioritere din reparationer - eller at gå væk, hvis det er for meget at håndtere. ”
2. Find information om husets historie.
Mange stater kræver, at sælgere af fast ejendom udfylder en sælgers erklæring om offentliggørelse af ejendom (SPDS) som en del af enhver transaktion. ”SPDS afslører typisk alle kendte materielle mangler i forbindelse med ejendommen og giver køberen et historisk perspektiv på huset, dets vedligeholdelse samt eventuelle reparationer eller tilføjelser, der er udført under det tidligere ejerskab,” siger Herb. Ofte har disse udsagn dog visse udelukkelser, som når et hjem overføres mellem en mand og kone eller mellem søskende. En anden almindelig udelukkelse er, når en tredjeparts sælger, såsom en bank eller et långivende institut, ejer ejendommen som et resultat af en afskærmning. "Når du køber en afskærmningsejendom fra en bank, der aldrig har været i hjemmet, mister du det historiske perspektiv som køber," siger Herb, der tilføjer, at en boliginspektion kan hjælpe dig med at lære om ændringer, der kan have fundet sted i løbet af ejendommen.
3. Afvinter vinteren i hjemmet.
Ifølge Gif.webpford, som også er medlem af American Society of Home Inspectors (ASHI), hvis du planlægger at købe et hjem, der har været ledigt i flere måneder, “er det første, du skal spørge,” Er forsyningsselskaberne tændt? ”” I afskærmede hjem i mange dele af landet, “er vandet slukket, fælder er fyldt med miljøvenlig frostvæske, og vandledninger kan blive sat under tryk med luft eller blæst ud og fuldt drænet” for at holde rørene ikke frysende og bryder, forklarer Gif.webpford. Før en hjemmeinspektion skal ledningerne være trykkontroleret og tilført energi. Og ifølge Gif.webpford skal du muligvis have en autoriseret elektriker til at foretage en sikkerhedskontrol af ejendommens elektricitet, før strømmen genoprettes. ”Hver kommune har sine egne regler,” siger han, ”og købere uden for byen kan blive bedt om at betale et gebyr for at tænde for strømmen, og tingene kan blive komplicerede, hvis der er tre eller fire forsyningsvirksomheder at ringe til, før du kan få alt i drift. En god ejendomsmægler skal være i stand til at give dig henvisninger. ”
4. Kontroller for VVS-problemer.
De mest katastrofale problemer i forladte eller afskærmede hjem skyldes ofte brudte VVS-rør eller lækager. "Nogle gange når du graver under overfladen af en utæt toiletskål, der er blevet repareret med skidt, finder du ud af, at du ikke kun skal udskifte blybøjningen, men også hele gulve, gulvbjælker og gipsvæg, der er rådnet eller indeholder skimmel," siger Matthew Barnett, en autoriseret boliginspektør og ejer af Brooklyn, New York-baserede nøjagtige bygningsinspektører. Et ASHI-medlem, siger Barnett, at det at kontrollere et skimmelproblem kan koste alt fra et par hundrede dollars til $ 20.000 - $ 30.000 eller mere for at reparere og udskifte hele gulve og vægge lavet af gips eller gipsvæg.
5. Undersøg mekaniske, vandopvarmende og elektriske systemer.
”I forladte huse med tvungen luftanlæg akkumuleres snavs og snavs og endda små dyr i kanalarbejdet,” siger Barnett, “og hvis fugtighed har eksisteret i kedler eller ovne i lange perioder, kan varmevekslerne korrodere og du Jeg bliver nødt til at udskifte dem helt. ” Dette kan koste mellem $ 3.000 - $ 5.000, siger han, afhængigt af hvilken type system du har brug for. "Nogle forsyningsselskaber tænder ikke pilotlyset fra gassystemer, hvis filtre er beskidte af brandsikkerhed," tilføjer Andrea Johnson, en autoriseret ejendomsmægler i Portland, Oregon, og stiftende medlem og partner af U.S. REO Partners. Dette betyder, at du bliver nødt til at påtage dig rengøringsomkostningerne for at teste, om de fungerer.
6. Se efter tegn på udskudt vedligeholdelse.
”Når ejere simpelthen giver op og holder op med at tage sig af deres hjem, vil der være masser af vedligeholdelsesproblemer, som f.eks. Behovet for at rense tagrendene, rydde affald fra taget, skære nedgroet vegetation og tætnings- / tætningsfliser i brusere og kar , ”Siger Gif.webpford, der tilføjer, at det i visse nødlidende områder ikke er ualmindeligt at finde ud af, at apparater, kondenserende enheder og loftarmaturer er blevet fjernet helt. Ifølge Barnett kan "billige reparationer, som f.eks. Brug af tape eller blikkenslagers kitt over et lækkende rør eller uprofessionel ledningsføring af en ventilator" også føre til dybere problemer, såsom skimmel- eller brandfarer, hvilket kan kræve dyre rettelser ned ad linjen.
7. Kontroller for fundamentrevner, tag, lækager og andre udvendige skader.
"Vi har tendens til at se det dårlige tag, strukturelle problemer, vandskader og andre reparationsartikler med store billetter," siger Gif.webpford. ”I tørre klimaer som Texas skal grundene til huse vandes, ellers kan de knække og ødelægge huset,” tilføjer Johnson. For et hjem med en pool anbefaler Barnett at kontakte en pooltjeneste for at være sikker på, at de underjordiske rørledninger og udstyr ikke er revnet eller tilstoppet. ”En normal husinspektion vil dække den generelle tilstand af pumpning og filtrering, gårdhaveområdet, håndteringssten og skimmere, men en pooltjeneste kan forsøge at få systemet i gang for at se, om der er nogen væsentlig beskadigelse af udstyr,” han siger. Hvis der er et problem, kan ejeren give dig kredit for at få det til at køre korrekt igen.
8. Gennemfør et kloakområde.
Især til boliger, der er mere end 20 år gamle, foreslår Johnson at investere i en kloakinspektion. "Linjer kan brydes af trærødder," siger hun, "eller de er muligvis ikke korrekt forbundet med offentlige systemer." Linjerne kan også være rådnet, tilstoppet eller beskadiget. Et VVS-selskab kan slange et videokamera gennem linjen for at bestemme dets tilstand.
9. Løs eventuelle panterettigheder.
”Mange kommuner har regler om vedligeholdelse af ejendomme,” siger Herb. ”Hvis en bank ejer en ejendom, vil den generelt holde en tidsplan for klipning af græsplæne, men hvis den ikke gør det, kan kommunen placere pant i ejendommen, hvis den skal komme ind og vedligeholde plænen selv,” siger han. "Ethvert antal andre panterettigheder kan være blevet placeret på ejendommen af ubetalte entreprenører, forsyningsselskaber, boligejerforeninger og lignende," siger Johnson. Inden du lukker en ejendom, skal du sørge for, at alle panterettigheder undersøges grundigt af dig og en titelofficer og afhjælpes, før ejendommen kan overføres fra den tidligere ejer til dig.
10. Tast alle låsene igen.
”Mange huse er på et hovednøglesystem,” siger Johson. "Det betyder, at utallige mæglere, entreprenører, taksatorer og andre mennesker kunne have den nøgle." Hvis du køber et afskærmet hjem, anbefaler hun at beskytte dig selv og din ejendom ved straks at installere nye låse med nye nøgler, inden du flytter ind.