Den rigtige iscenesættelse gør næsten mirakler med vægt på "næsten". Men det distraherer ikke købere fra at bemærke større problemer med dit hjem. "Iscenesættelse kan være en fantastisk måde at fremvise et hjem på, så længe der ikke er andre åbenlyse problemer," siger Patrick Garrett, mægler / ejer i Birmingham, Alabama. "Men iscenesættelse var aldrig designet til at skjule problemer med hjemmet." Så i stedet for at forsøge at camouflere dit hjemmes vorter med kreativ iscenesættelse, er det bedst at løse vigtige problemer, inden du markedsfører dit hjem. Her er blot et udsnit af problemer, som du ikke bør forsøge at skjule med iscenesættelse.
Grundlæggende problemer
Uanset hvor imponerende din iscenesættelse, siger Garrett, at købere vil bemærke problemer, der kan signalere et fundamentproblem. "For eksempel hæver gulve, der er bølget eller bukker, normalt røde flag hos den typiske køber," siger han. Mens ujævne etager undertiden kun er resultatet af, at huset har slået sig ned, bemærker Garrett, at de også kan være et advarselstegn på større fundamentproblemer, der kan koste tusinder af dollars.
Hans synspunkt deles af Candice Williams, ejendomsmægler hos RE / MAX Space Center i League City, Texas. Ifølge Williams kan købere føle sig skrå eller skift i fundamentet. "Jeg har arbejdet med købere, der satte en marmor på gulvet for at se, om den rullede for at bekræfte fundamentproblemer, som en sælger forsøgte at skjule med møbler."
Grundproblemer kan også dukke op i husets vægge. Selvom frisk maling midlertidigt kan skjule revner på indvendige vægge, udsætter husets ydre altid sandheden, fordi revner i ydervæggene eller pladen ikke kan skjules med iscenesættelse. Williams anbefaler, at fundamentet repareres med en overførbar garanti, eller at han er "parat til at sælge ejendommen under markedsværdien."
Dårligt gulv
Nogle husejere prøver at skjule gulvproblemer med tæpper. ”En sælger forsøgte at dække skader i gulvet med et tæppe, men køberne og jeg følte forskellen i gulve, selv med sko på, da vi gik på tæppet,” deler Williams. Da de løftede tæppet, afdækkede de store skader på hårdttræet nedenunder. "Ikke engang verdens fineste tæppe kan distrahere det plus, det skaber mistillid til sælgeren." Det er ikke kun trægulve, der hindrer iscenesættelse: "Fliser installeret med dårligt håndværk og sjusket fugemasse føles ru og er svære at gå på, der er ingen distraherende købere fra dette," siger hun.
Det samme gælder tæpper. "Jeg anbefaler at udskifte slidte eller beskidte tæpper eller andet gulv, fordi købere vil bemærke det uanset tæpper eller møbelplacering," advarer Bill Golden, ejendomsmægler / associeret mægler hos RE / MAX Around Atlanta i Atlanta, Georgien.
Problemer med maling
"De mest stilfulde genstande i verden distraherer ikke købere fra at bemærke et træt malearbejde," siger Golden. Og hvis du beslutter dig for at male igen, vil køberne også bemærke, om du gjorde jobbet tilfældigt. ”Det er vigtigt at forberede din overflade på den rigtige måde, bruge de rigtige materialer og reparere problemer, du dækker over,” siger Michael DiMartino, senior vicepræsident for installationstjenester ved Power Home Remodeling i Chester, Pennsylvania. Hvis præparatet mangler, kan du ende med at få bobler i malingen, udblødning og andre problemer.
Forældede funktioner
Derudover distribuerer iscenesættelse ikke købere fra at bemærke, at du ikke har opdateret hjemmet. For eksempel: "Nogle sælgere er delvis ved at renovere boliger, men efterlader popcorn (eller stipple) lofter," siger Garrett. "Mange købere vil undgå boliger med popcornlofter på grund af de høje omkostninger ved korrekt og sikker fjernelse af dem." Han bemærker, at fjernelsesprocessen ikke kun er arbejdskrævende, men den kan også frigive farlige asbestfibre i luften.
Et træt, dateret køkken vil også være indlysende, uanset iscenesættelse. "Gamle, rustne, beskidte apparater, en klodset eller ineffektiv grundplan og revnede, beskadigede, ujævne tællere kan ikke skjules," advarer mægler Gerard Splendore fra Warburg Realty i New York City. "Køkkenskabe med ødelagte døre eller hængende hylder kræver efterbehandling, reparation eller, som en sidste udvej, udskiftning."
Ditto til badeværelser. Splendore forklarer, at stagers i hjemmet måske simpelthen giver op, når de konfronteres med et håbløst dårligt badeværelse eller køkken og bare arbejder hårdere for at få de andre områder af hjemmet til at skinne. I stedet for at prøve at iscenesætte et uopretteligt dateret rum, “er det langt bedre at sende et billede af et næsten renoveret køkken eller bad online og inkludere en gengivelse af et ombygget køkken på ejendommen for at give forslag til en potentiel køber, der mangler vision eller fantasi ," han siger.
Mærkeligt placerede genstande
Undertiden bruges iscenesættelse til at skjule vigtige, men ikke attraktive komponenter i hjemmet. "I hvert hjem er der" grimme "fornødenheder - ting som vægåbninger og afbrydere," siger DiMartino. "Desværre placeres de undertiden i områder, der er mindre end ideal-lignende dunk midt i en højtrafikmur." Selvom det er fristende, kan det faktisk tiltrække opmærksomhed at skjule disse fornødenheder med kunst eller vægindretning. "Medmindre køberne er interesserede i at flytte lokationen, hvilket kan ende med at koste en smuk krone, hvis det indebærer omlægning af kanalarbejde, bliver de nødt til at overveje, om det er en deal breaker."
Overvældende lugt
Behagelige dufte kan gøre et hjem mere tiltalende - til en vis grad. ”Stearinlys, plug-ins eller luftfriskere kan være sensationelle og skabe en atmosfære, men købere undrer sig også over, om der er andre lugte, der lurer under,” siger DiMartino. Dette gælder især hvis der er flere stearinlys, eller hvis plug-ins og luftfriskere er lidt for stærke. ”Købere ved, at cigaretrøg eller kæledyrslugt kan sive ind i vægge, trægulve og strukturelle elementer i boliger og bliver næsten umuligt at slippe af med,” siger han.
Gardintriks
Det er et tidskendt trick at placere vinduesbehandlinger tættere på toppen af en mur for at trække øjet op og få et rum til at se større ud end det rent faktisk er. ”Derudover kunne stagers også bruge vinduesbehandlinger til at dække ældre eller små vinduer,” bemærker DiMartino. Vær forsigtig med sådanne strategier, fordi kloge købere ved at trække disse vinduesbehandlinger til siden for at se, hvad der er under. "Når købere bemærker, at den faktiske vinduesstørrelse ikke er, som de afbilledede, hvilket fører til mindre naturligt lys eller asymmetrisk rumstrøm, kan det være en deal breaker for nogle," siger han.
Overpris
Selv den mest perfekte iscenesættelse betyder ikke noget, om dit hjem er for dyrt. Dette er et problem, som indretningsarkitekt og arkitekt Justin Riordan støder på igen og igen. Riordan, der er grundlægger af firmaet Spade and Archer Design Agency, med placeringer i Portland, Seattle og Los Angeles, bemærker, at sælgeren ofte vil have mere, end huset er værd ”og forventer, at stagen og ejendomsmægleren finder en køber, der er villig til at betale for meget. ” Det er en tilgang, der er bestemt til at mislykkes: "Med den lette at finde ejendomsværdier på næsten hvert hjørne af internettet er dårligt informerede patsier få og langt imellem," siger han.
Større systemer
De fleste købere er ikke eksperter i at afsløre, hvad der er galt med deres potentielle nye hjem, så strategisk iscenesættelse kan muligvis lykkes med at skjule et stort antal problemer - oprindeligt. Men nogle af disse problemer vil dukke op, når købers boliginspektør kommer ind i billedet. Inspektører, påpeger Riordan, er dygtige til at se ud over den overfladiske iscenesættelse. "Hjeminspektøren vil gennemgå arbejdssystemerne som varme, aircondition, ventilation, VVS og elektrisk såvel som det udvendige, som inkluderer tagdækningssystemet." Alt afsløres under inspektionen. "Ingen mængde iscenesættelse i hjemmet vil gøre dit tag nyt, din vekselstrøm kold eller dit elektriske system opfylder koden," siger Riordan.