Ah, et afsides, fredeligt sommerhus langt fra madding-publikum …
Men ikke langt nok til at være væk fra IRS. Skatteregler, der gælder for lejeindtægter fra et feriehus, som du bruger til dine egne ferier, blev bare mere komplicerede.
Feriehusmarkedet åbner netop i år, og hvis tendenser holder, vil det være en kæmpestor. Med boligpriserne skrabet langs bunden, cirkler mange mennesker feriedestinationer på udkig efter gode tilbud. National Association of Realtors '2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey rapporterede, at salg af sommerhuse steg 7% sidste år og tegner sig nu for 11 procent af alt boligsalg. (I modsætning hertil faldt salget af primære hjem med 15,5% i 2011.)
Men IRS-regler er ingen dag på stranden.
Regler udstedt i slutningen af 2011 komplicerer yderligere, hvordan du skal tildele 'personlige' og 'kommercielle' dage, når du prøver at afskrive en del af dit feriehus, fordi du har lejet det ud.
Ifølge Janet Hagy, en autoriseret revisor i Austin, TX, inkluderer definitionen af 'personlig' brug nu din familie og ethvert medlem af et holdingselskab, du måtte have oprettet, så du kan dele ejerskab af ejendommen.
Tænker du på et skattefrit husbytte, så du kan holde en billig ferie et andet sted? Tænk igen: swaps betragtes også som 'personlig brug', selvom du opkræver husleje. Og hvis du opkræver mindre end markedsleje til venner, sidder du fast og udgør forskellen for skattemand.
Dette er oven på en allerede kompliceret brugsformel. Traditionelt tæller et andet hjem som en 'personlig ejendom', hvis du besætter det i 14 dage årligt eller 10% af dagene i skatteåret. Men hvis ejendommen lejes i 15 eller flere dage, skal du foretage forholdsmæssige eventuelle fradrag eller tab. Selvfølgelig bliver alt dette endnu mere sammenfiltret, hvis du deler ejerskab.
Før du dykker ind på et fristende køb:
- Gennemgå skatte- og pengestrømsimplikationerne med din revisor, især hvis du tænker at huset vil 'betale for sig selv' gennem lejeindtægter.
- Analyser bæreomkostningerne for ejendommen, herunder ejendomsskat, forsikring og langdistancetilsyn i lavsæsonen.
- Rådfør dig med din investeringsrådgiver for at se, om tilføjelse af ejendommen til din portefølje vil overveje den anbefalede andel af fast ejendom i dit aktivmix.
- Gennemgå forslag om delt ejerskab med det værste tilfælde i tankerne. Hvis en anden af ejerne ikke kan opfylde sin forpligtelse, vil de resterende ejere blive tvunget til at afhjælpe, og lejeindtægter kan eller måske ikke give lempelse efter skat.
Læs mere fra Penge spørgsmål mandage:
Dagens husleje til gårsdagens huse
Skattekreditter for energieffektivitet
Hvorfor er hjemmedepotet så overfyldt?