Hvis du har kontanter til rådighed til at betale for dit ombygningsprojekt, behøver du ikke læse dette afsnit. De fleste mennesker har dog brug for at låne penge for at garantere deres job.
Den bedste mulighed er normalt et realkreditlån. Det skyldes, at renterne på et boliglån er fradragsberettiget. Der er flere forskellige prioritetslån, der kan give midlerne til et renoveringsprojekt, men hver afhænger af, hvor meget egenkapital du har. Kapital er nettoværdien af din ejendom, efter at al gæld, der holdes imod den, er trukket fra dens bruttoværdi. Tillad mig at oversætte.
Antag, at du vil låne $ 25.000 for at forbedre dit $ 100.000 hjem. Hvis din oprindelige forskud var fx 25 procent af købsprisen, og din nedbetaling på hovedstolen siden da svarer til yderligere 25 procent, ejer du de resterende 50 procent eller halvdelen af dit hus. Det ville betyde, at du er en fremragende kandidat til dette lån, da de fleste banker låner op til 75 procent af værdien af et eksisterende hus.
Der er en række måder, du kan trække på denne egenkapital. De to principale er første pant og andet pant.
FØRSTE pant
For hjemrenovatoren er forhandlinger om et nyt første pant en måde at garantere ombygningsjobbet på. Rent praktisk betyder det, at du vil ansøge banken om et helt nyt pant. Hvis banken godkender lånet, vil noget af provenuet blive brugt til at betale det eksisterende pant. Efter fradrag for lukkeudgif.webpter og gebyrer betales det, der er tilbage, til dig. Typisk giver et nyt pant særlig god mening, når den rentesats, du betaler, er mindst et procentpoint højere end den sats, du ville betale på et nyt pant.
ANDRE pant
Et andet realkreditlån er nøjagtigt hvad navnet antyder: det er et yderligere pant til det første pant, du har. Indehaveren af det andet pant vil typisk have et krav på ejendommen, hvis du ikke foretager dine betalinger. På det tidspunkt, hvor et hus oprindeligt blev købt, kan sælgeren have accepteret at have et andet pant, men for husejeren, der planlægger en renovering, er den mest sandsynlige kilde til et andet realkreditinstitut en udlånsinstitution.
Lukningsomkostninger
Omkostningerne varierer fra land til stat og fra bank til bank, men omkostningerne kan omfatte advokatsalær (muligvis din og bankens); optagelsesgebyrer; pant, overførsel eller andre skatter; point på lånet (gebyrer beregnet som procentpoint af det beløb, der lånes, hvilket betyder, at to point på et $ 100.000-lån ville genfremsende et gebyr på $ 2.000); titel forsikring; arkiveringsgebyrer; ansøgningsgebyrer vurderingsudgif.webpter; omkostningerne ved en kreditrapport og så videre.
Med et traditionelt pant afholdes normalt alle disse udgif.webpter af låntager; med et aktielån betaler banken for mange af dem. Når du ansøger om et lån, giver de fleste banker rutinemæssigt et skøn over de samlede lukkeomkostninger. Bed om en opdeling, hvis en ikke tilbydes.
ANDRE MULIGHEDER
Ud over prioritetslån er der andre lånemuligheder, der måske passer til dine særlige økonomiske forhold.
Kreditkort forskud
Hvis din renovering vil være beskeden i omkostninger, kan du undgå papirarbejde og omkostninger ved låneansøgninger og blot trække et kontant forskud på et eller flere af dine kreditkort. Husk dog, at rentesatserne generelt er ret høje (ofte mere end det dobbelte af prioritetslån).
Personligt lån
Et personligt lån er en relativt enkel transaktion. Du indgiver en ansøgning til en långiver, han kontrollerer din kredit og gæld, og han godkender eller afviser applikationen. Lånet er ikke sikret af dit hjem, og beslutningen om at godkende (eller afvise) lånet foretages på baggrund af din kreditvurdering, indkomst og en samlet vurdering af din økonomiske sundhed. Satsen vil typisk være en hel del højere end for et pant; betegnelsen kortere og renten er ikke fradragsberettiget. I betragtning af disse ulemper bør et personligt lån være langt nede på din liste over muligheder.
Ballon pant
Et ballonlån er et beløb, hvor en stor eller "ballon" betaling af den resterende hovedstol forfalder på en bestemt dato. Betalinger foretages undervejs, ofte af interesse alene, men i nogle tilfælde foretages der også token-hovedbetalinger. Ballonlån er mere almindelige i ejendomstransaktioner for kommercielle eller flerfamiliehuse. Men hvis din boligrenovering indebærer mere end blot at udvide eller ombygge dit hjem til din familie, hvis f.eks. Din forbedring inkluderer tilføjelse af en lejlighed eller et kommercielt kontorlokale, du forventer vil give indtægter, og du planlægger at sælge det hele kompliceret inden for få år - et ballonlån kan give mening.
Byggelån
For at opføre et helt nyt hus vil få banker udstede et standardlån. I stedet vil banken yde et byggelån, der, efter at huset er færdigt og udstedelsesbeviset, konverteres til et mere traditionelt første pant.
Et byggelån fungerer som dette. Når en bank godkender et lån, vil der være en specifik udbetalingsplan, der specificerer, at en vis procentdel af låneprovenuet forfalder ved afslutningen af det nye fundament, mere når taget er færdig, mere på det tidspunkt, hvor vinduerne er på plads , og så videre. Du konstruerer din tilføjelse, og banken betaler dig i henhold til tidsplanen, når de ser, at dens krav er opfyldt.
I de fleste tilfælde er et byggelån ikke den bedste rute for en boligrenoverer. Men hvis du radikalt ombygger huset, og omkostningerne ved konstruktionen er væsentligt større end den kapital, du har i huset, kan en kombination af byggelån og pant være din bedste strategi.
Kreditforeninger
Hvis du er medlem af eller er berettiget til medlemskab af en kreditforening, kan det være en anden finansieringskilde. De fleste kreditforeninger er ikke-for-profit institutioner, der findes for at tjene deres medlemmer, både med at spare og låne penge. Forespørg hos låneansvarlig eller manager hos kreditforeningen om priser, vilkår og andre detaljer. Ofte låner kreditforeninger penge til medlemmer på meget gunstige vilkår og med mindre papirarbejde end den samme transaktion ville kræve i en traditionel bank. Renterne er dog ikke fradragsberettigede.
HVILKET LÅN ER DET RETTIGE LÅN?
Det rigtige lån er det, der bedst passer til dine særlige økonomiske forhold. I de fleste tilfælde er de vigtigste beslutninger disse: Tilbyder dette nok penge til at udføre jobbet? og har vi råd til den månedlige betaling?
Hvis du har ringe erfaring i disse økonomiske anliggender, skal du søge råd hos fagfolk som din advokat, revisor eller ejendomsmægleren, der håndterede købet af dit hus. Din bankmand kan også hjælpe.
Når det er tid til at ansøge om et lån, skal du gøre det personligt. Hvis det er muligt, skal du tale med den person, der godkender lånene, eller som screener dem, og prøve at få en fornemmelse af, hvor hjælpsom han eller hun er tilbøjelig til at være. Sørg for at få alle vedhæftede filer og instruktioner og en klar forståelse af godkendelses- og betalingsprocesserne.
Et andet forslag? Når du har talt med din bankmand og identificeret, hvad du synes er den bedste strategi, skal du sove på den. Foretag et par ekstra samtaler, måske med din advokat eller en nær ven, hvis forretningsskarphed du stoler på. At låne penge er at påtage sig store og ofte langsigtede ansvarsområder og bør ikke gøres tilfældigt