Spørgsmål: Jeg har lejet i syv år, sparet penge til en udbetaling og er endelig klar til at købe et eget hus. Men jeg har ikke en anelse om, hvor lang tid det tager, og jeg prøver at planlægge andre store begivenheder, som min ferie. Er der en nem måde at estimere på? Hvor lang tid tager det at købe et hus?
EN: Tillykke med at flytte op fra lejer til boligejer! Ifølge Jeannie Heinen, associeret mægler for Four Seasons Realtors i McPherson, Kansas, og medlem af National Association of Realtors, vil det tage cirka 30 til 60 dage fra det tidspunkt, du afgiver et tilbud på et hus, til det tidspunkt, hvor aftalen lukkes og du får nøglerne.
En række trin er involveret i hjemmekøbsprocessen. Selvom tiden det tager at færdiggøre dem, varierer, er huset ikke dit, før det sidste er markeret fra listen. Disse trin inkluderer:
- At afgive et tilbud på huset.
- Forhandling af kontraktbetingelserne.
- Accept af tilbuddet.
- At have foretaget en vurdering.
- Planlægning af inspektioner.
- Adressering af reparationer, der blev opdaget under inspektionerne.
- Modtagelse af lånegodkendelse.
- Kontrollerer ejendommens titel.
- Afslutning af mødet, hvor sælgeren betales, og huset er dit.
Hvis du arbejder med et ejendomsmægler, sørger en agent for, at alle trin udføres rettidigt. Dette er den bedste mulighed for de fleste købere, især førstegangskøbere.
Kontraktsfristen sætter scenen.
Når du afgiver et tilbud på et hus, vil din agent indtaste den forventede slutdato baseret på hvor lang tid hun mener, det vil tage at gennemføre ovenstående trin. Når sælgeren accepterer dit tilbud (normalt inden for 72 timer), begynder din agent og den agent, der repræsenterer sælgeren, at arbejde for at gennemføre alle trin inden udløbsdatoen.
Forskellige typer lån påvirker, hvor lang tid det tager at lukke.
”Med et konventionelt lån kan du ofte lukke om 30 dage,” siger Heinen. Andre typer lån tager længere tid at lukke, "typisk 45 til 60 dage."
- Konventionelt lån: Hvis du har god kredit, en solid arbejdshistorie og en udbetaling, vil din långiver sandsynligvis foreslå et konventionelt lån. Denne type lån udstedes normalt lokalt, og hvis alt går som planlagt, får du nøglerne til dit hus om 30 dage.
- FHA-lån: Hvis du ikke kan få et konventionelt lån, enten fordi din udbetaling er for lille, eller din kredit ikke er i topklasse, kan du muligvis stadig være berettiget til et lån forsikret af Federal Housing Administration. Et FHA-lån tager 45 til 60 dage at lukke.
- Udvikling af landdistriktslån: RD-lån, der er udstedt gennem United States Department of Agriculture (USDA), er tilgængelige for mennesker med begrænsede indkomster, der bor i landdistrikter eller forstæder. RD-lån kræver yderligere papirarbejde og det kan tage op til 60 dage at lukke.
- VA-lån: Kun veteraner, medlemmer af Nationalgarden, reservister og aktive medlemmer er berettiget til boliglån udstedt gennem Veterans Administration. I lighed med RD- og FHA-lån kræver VA-lån yderligere papirarbejde, hvilket kan skubbe lukningen til 60 dage.
En vurdering er afgørende for afslutning inden kontraktdatoen.
Din långiver kræver en professionel vurdering af det hus, du køber, for at sikre, at det er den pris, du tilbyder, så det er en af de første ting, din agent vil gøre, at planlægge en vurdering.
At løse problemer, der er opdaget under inspektioner, kan skubbe slutdatoen tilbage.
Medmindre du køber et hus "som det er", vil din långiver ønske en eller flere inspektioner for at bestemme tilstanden for husets strukturelle sundhed og mekaniske elementer, såsom VVS, ledninger og HVAC. Derudover vil nogle långivere kræve en termitinspektion. Hvis der opdages problemer, kan din långiver kræve, at du eller sælgeren retter dem, inden de lukkes. Afhængigt af de nødvendige reparationstyper kan dette skubbe slutdatoen tilbage.
Hvis du har brug for at sælge et nuværende hjem, før du køber et nyt, kan det bremse lukningen.
Når købere i denne situation afgiver et tilbud på et hus, tilføjes der ofte en klausul til kontrakten om, at købet af det nye hus er betinget af, at køberne sælger deres eksisterende hus. Dette kaldes en ”beredskab” på kontrakten. Hvis sælgeren accepterer aftalen uden at sætte en grænse for, hvor længe køberen skal sælge huset, kan slutdatoen blive skubbet på ubestemt tid, hvis køberens hus ikke sælger hurtigt.
Bliv forhåndsgodkendt til et lån, før du begynder at se på huse.
En af forhindringerne for at lukke et hus er at modtage lånegodkendelse. "Hvis køberen er forhåndsgodkendt," siger Heinen, "er det en ting mindre at bekymre sig om." At blive forhåndsgodkendt indebærer, at långiveren analyserer din kredit og økonomiske status og derefter godkender dig til at købe et hus op til et bestemt beløb baseret på dine nuværende indtægter og udgif.webpter. Selvom forhåndsgodkendelse ikke er obligatorisk, øger det dine chancer for at lukke inden datoen på kontrakten - eller tidligere, hvis begge parter er enige.
Uventede faktorer kan forsinke en lukning.
Mens de fleste boligkøbstransaktioner foregår uden fejl, takket være ejendomsmæglere, der arbejder med långivere, taksatorer, titelforsikringsagenter og inspektører for at sikre, at alt bliver gjort, kan uforudsete situationer opstå og spore en lukning. Komplikationer, såsom at opdage en tilbageholdelsesret mod ejendommen, problemer med titlen eller aftalte reparationer, der ikke er afsluttet, kan forsinke en lukning, indtil problemerne er ryddet.
I de fleste tilfælde vil lukningen ske efter planen.
Så længe du køber et hus, der er opført hos et ejendomsmægler, og du arbejder med en agent, der repræsenterer dine interesser, bør der ikke være nogen forsinkelser. Agenter har erfaring med at holde alle trin i hjemmekøbsprocessen til tiden.