Den sidste gennemgang er en meget vigtig del af hjemkøbsprocessen. Uanset hvor mange gange du ser et hjem, inden du afgiver et tilbud, er den sidste gennemgang anderledes. Fortsæt med at læse for at finde ud af, hvorfor det er så kritisk, hvad du skal kigge efter, og hvad du kan gøre, hvis noget er galt.
Formålet med en sidste gennemgang
Når du gør dig klar til at købe et hjem, er den sidste gennemgang virkelig vigtig. Det er ikke en formalitet, som den sidste tur i en skønhedskonkurrence. Nej, disse resultater kunne faktisk afgøre, om og hvornår du vil lukke det nye hjem. "En gennemgang er dit sidste kig på det hjem, du køber, inden du lukker det," forklarer Stephanie Minnich, salgsagent hos Falk Ruvin Gallagher Team hos Keller Williams Realty i Whitefish Bay, WI.
”Vi har sandsynligvis ikke været i hjemmet siden inspektionen, så formålet med gennemgangen er at sikre, at det er i samme stand, bekræfte, at aftalt arbejde fra inspektionen er afsluttet, og at alt inkluderet i tilbuddet forbliver i hjemmet, ”siger hun.
Tænk ikke på den endelige gennemgang som valgfri
Ideelt set ville den sidste gennemgang ske lige inden lukning. Med andre ord ville du forlade gennemgangen og derefter gå over til afslutningen. Nogle gange er denne tidsramme ikke praktisk. Det bør dog aldrig vare længere end et par dage, fordi husets status kunne have ændret sig. Søndag var for eksempel hjemmet fint, men inden fredag kan et træ være faldet på det, eller flytterne har muligvis efterladt vandet i vasken, og nu er det overfyldt og oversvømmet hjemmet. Et vilkårligt antal ting kan ske over en længere periode.
"Hvis en køber ikke kan være ved gennemgangen, skal en repræsentant eller den pålidelige agent være til stede," rådgiver Betsy Ronel, en autoriseret ejendomssælger hos Compass i Westchester County, NY. "Den sidste gennemgang er tiden til at sikre, at huset og ejendommen er i den stand, de var i, da du gik ind i en kontrakt," siger hun. Selvom det ikke er påkrævet, anbefales det stærkt, og det er til sælgerens fordel.
Hvad skal du kigge efter
Under den sidste gennemgang leder du efter noget, der er ude af drift, noget ud over det sædvanlige eller reparationer, der ikke er foretaget. ”Huset skal i det mindste være kostesikkert med alle ting i orden,” siger Ronel. "Der må ikke efterlades affald, møbler, maling osv., Medmindre dette er aftalt i kontrakten." Du vil ikke være modtager af skrammel, som sælgere efterlader.
Ronel giver også følgende liste over ting, der skal kontrolleres:
- Vand skal være tændt og arbejde.
- Lysarmaturer skal være på plads og fungere.
- Der må ikke beskadiges på vægge, gulve, skabe, døre, vinduer, garageporte eller den udvendige ejendom.
- Bortset fra potentielt tomere, skal huset se det samme ud og være så sundt som det var, når det tidligere blev set.
Derudover leverer Minnich et par andre ting at se efter under en sidste gennemgang:
- Hold øje med uventede problemer som f.eks. Skader fra en mover eller en nylig storm, der har forårsaget vandskade.
- Bekræft, at alt inkluderet i tilbuddet stadig er i huset. Dette inkluderer inventar, apparater og andre aftalte genstande.
- Bekræft, at alt arbejde fra inspektionsændringen er afsluttet. Kontroller for eksempel det vindue, der skulle repareres, eller et nyt vandvarmer, der skulle installeres.
Ville noget stoppe lukningen?
Afhængigt af hvilke typer problemer du finder under gennemgangen, kan du beslutte at trykke på pauseknappen ved lukningen. For eksempel, hvis du afdækker et nyt problem, der ikke var der i løbet af tilbuddet eller inspektionen, siger Minnich, at dette helt sikkert kan stoppe lukningen. "Lad os f.eks. Sige, at vandvarmeren er begyndt at lække, eller at en sælger ikke har fjernet størstedelen af deres personlige genstande, og det er klart, at de ikke vil gøre det inden udløbsdatoen." Hun forklarer, at noget som en gammel sofa, der stadig er i kælderen, faktisk ville være problematisk.
Derudover siger Ronel, at der muligvis er tidligere forklædte skader på strukturen, gulve og vægge. Desværre finder nogle sælgere ud på den hårde måde, at hjemmestaging ikke kan skjule disse problemer. ”Hvis trægulvet i stuen har store pletter, som aldrig blev afsløret før, fordi der var et iscenesat tæppe på plads fra den første visning til den sidste inspektion, kan det også stoppe lukningen,” forklarer Ronel.
Det kunne også standses, hvis nogle af de varer, du forhandlede om, når du købte huset, ikke længere er der. "Hvis du f.eks. Har aftalt, at sælgerne vil forlade deres AC-vinduesenheder, og de ikke gjorde det, er det et problem," siger Ronel. Hvis movers efterlod et enormt gash i væggene i gangen, skal det også løses eller på anden måde forhandles. ”Et andet eksempel er en storm, der væltede en tung gren og skabte et hul i taget,” siger hun.
Hvad sker der nu?
Så kan disse problemer annullere salget af huset? Nej, ikke normalt. ”Lukningen er normalt forsinket, og køberens og sælgerens agenter arbejder sammen om at løse eventuelle problemer,” forklarer Minnich. "Det kan enten løses hurtigt, eller vi arbejder sammen på en plan for at komme videre og få huset lukket."
Men det har potentialet til at ændre, hvad der kunne have været en hjertelig transaktion. ”Dette er ting, der ikke viser god tro og giver en sur tone til de sidste øjeblikke med overførsel,” advarer Ronel. "Alle disse ting kan behandles af advokater eller agenter, men de garanterer bestemt, at den afsluttende procedure standses, indtil de er løst."