Det er ikke et snap, men Federal Housing Agency's 203k-program gør det muligt for husejere at finansiere boligforbedringer som en del af deres FHA-forsikrede købs- eller refinansieringslån.
Hvor meget? Det kommer an på. Hvordan virker det? Det kommer an på.
Yup … det er et regeringsprogram. Men selv med rekordlave realkreditrenter er FHA, som garanterer ejerskabslån, der er foretaget af private långivere, blevet det prioritetslån, der er valgt for risikovillige långivere. Det alene gør 203k-programmet værd at tjekke ud.
De vigtigste faktorer, du bliver nødt til at jage ned, inkluderer:
- Din nye bedste ven er 203k inspektøren. Da renoveringsmidlerne er pakket ind i det samlede lån (ikke udstedt separat), skal en FHA-godkendt inspektør undersøge huset og det foreslåede projekt for at sikre, at det hele understøtter den samlede værdi af lånet. Disse inspektører er typisk hjemmeinspektører med FHA-superkræfter, så det at arbejde med dem er en ekstrem version af at arbejde med den gennemsnitlige boliginspektør.
- Hvordan processen fungerer ændrer sig hele tiden. Som civil kan du umuligt følge med i alle nuancer af foreslåede, vedtagne, annullerede og genindførte ændringer. Den dårlige nyhed er, at långivere heller ikke kan følge med. Nøglen, siger 203k-konsulent Randy Navarro (fra The Complete Inspection Company i forstæderne til Seattle) er at vælge en låneansvarlig, der regelmæssigt håndterer 203.000 lån. Gå ikke kun efter en långiver, der håndterer disse lån - der er muligvis ikke en enkelt erfaren låneansvarlig i hele bygningen. Grill potentielle låneansvarlige på nøjagtigt hvor mange 203.000 lån de håndterer årligt og tale med de 203.000 inspektører, de arbejder med. En bumbling låneansvarlig kan håbløst vikle en allerede kompleks proces. ”Vær ikke marsvin for en låneansvarlig,” siger Navarro.
- Ejendomsmæglere er ikke en pålidelig kilde til information om 203.000 lån. De har endnu mindre incitament til at holde sig opdateret med komplicerede regler. Og vigtigst af alt, ejendomsmæglere har ikke noget at sige om låneprocessen.
- Hvor meget du kan låne, varierer efter region, men en god tommelfingerregel er, at den samlede værdi af lånet ikke kan overstige FHA's maksimale lån for din region. Det betyder, at for at få økonomien til at fungere, skal du købe lavt og forbedre husets markedsværdi væsentligt med moderate, markedsmæssige forbedringer. Bingo! Det er hele pointen med programmet.
Entreprenøren får ikke midler på forhånd. Långiveren frigiver kun midlerne, når arbejdet er afsluttet og godkendt. Det er dårlige nyheder for entreprenører med pengestrømsproblemer, men det er gode nyheder for kompetente entreprenører, der kan lide garantien for, at pengene venter på dem i slutningen af godt udført arbejde. (Husejere har været kendt for at løbe tør for penge og ikke fortælle deres entreprenører.)
Din låneansøgning forbliver på rette spor, hvis du husker, at 203k er et blandet lån, hvilket betyder, at dit renoveringsprojekt er underlagt meget mere tilsyn fra långiveren end en normal udbetalingsfinansiering eller et boligforbedringslån. ”Du kan ikke gøre hvad du vil med pengene,” bemærker Navarro. ”Hvis du er oprør og får onkel Billy til at tage taget i stedet for en kvalificeret entreprenør, vil du være i problemer. Men hvis du er villig til at overholde reglerne, vil det gå godt. ”
For mere om finansiering, overvej:
Sådan: (Virkelig) Vind en budkrig
Sæt en takst til dit ombygningsteam
Optag høje karakterer for forbedringer under niveauet