Siden Anden Verdenskrig har den føderale regering haft sin hånd i at fremme og støtte overkommelige boliger gennem GI-regninger og finansiering med lav rente. Disse politikker og tilskud var meget effektive til at hjælpe tilbagevendende GI'er og andre førstegangs boligkøbere med at komme ind i deres første hjem. Men med hurtig økonomisk vækst og Baby Boom har traditionelle føderale subsidier alene ikke været i stand til at følge med det voksende overkommelige kløft. Familier har brug for sikre og anstændige steder at bo. Samfund har brug for et tilstrækkeligt udbud af boliger på alle prisniveauer, og virksomheder har brug for boliger, der er overkommelige for deres arbejdsstyrke.
Overkommelig at købe
Den føderale regering definerer boligoverkommelighed som boligomkostninger, der ikke overstiger 30 procent af husstandens indkomst. Boligomkostninger defineres som husleje eller princip, renter, skatter og forsikring kombineret (PITI). Hvis vi antager, at du tjener 2002-medianindkomsten på $ 43.318 (US Census), bruger du ikke mere end $ 1.083 $ om måneden på boligudgif.webpter. Hvis vi også antager, at du køber et hjem til en medianpris på $ 158.300 i 2002 (National Association of Realtors), skal du betale en forskud på $ 28.890 for at købe det hjem og stadig opfylde definitionen af “overkommelig . ” Der er naturligvis andre faktorer, der påvirker denne aftale, herunder realkreditrente, lånets løbetid (længde), point og lukkeomkostninger. Ændr en af disse faktorer, og din udbetaling eller månedlige betalinger kan gå op eller ned. Og når du indregner point og lukkeromkostninger, vil dit samlede kontante udlæg ved lukning være over $ 33.000! Efter regeringens definition kan dette hjem være overkommeligt at eje, men med så mange kontanter, der kræves på forhånd, ville det være overkommeligt for dig at købe?
Overkommelig at bygge
En vigtig faktor i overkommelig pris er omkostningerne til at producere boliger. Byggerigrupper hævder ofte - og statslige statistikker understøtter disse påstande - at hjemmebygning traditionelt fører nationen ud af recession. Det er ikke underligt, når du overvejer, at boligbyggeri ikke kun er til gavn for branchen, men også produktion, professionel service og endda transport. Men efterspørgslen efter nye boliger kan medføre mangel på arbejdskraft og materialer. Forsinkelser på grund af vejrproblemer eller tilladelsesproblemer øger også omkostningerne, og disse omkostninger videregives til køberen. Bygherrer af nye huse opererer typisk med forholdsvis snævre nettofortjenstmargener på 5 procent til 10 procent, så selv en lille stigning i omkostningerne kan reducere drastisk til en bygherrens fortjeneste og øge boligomkostningerne for købere.
En erfaren bygherre kan hjælpe huskøberen med at holde omkostningerne nede gennem omhyggeligt design og materialevalg. Denne proces kaldes "værdi-engineering", og som køber er det i din bedste interesse at finde en bygherre, der forstår det grundigt. Men mens byggebranchen helt sikkert drager fordel af innovationer inden for materialer og metoder, er den uafhængige bygherre generelt ikke i stand til at have stor indflydelse på den overordnede boligoverkommelighed. Tænk på det på denne måde: En $ 750.000 palæ, i sin kerne, er bygget med stort set de samme materialer som en $ 125.000, tre-værelses ranch. Det er ikke kun finishen, der giver den oppustede pris.
At nedbringe boligomkostningerne
En af de vigtigste måder at opnå overkommelig pris er at øge boligtætheden. Bestemmelser om arealanvendelse på føderalt, statsligt og lokalt niveau kan have en enorm indflydelse på overkommelige boliger. Vådområder regulerer f.eks. Store landområder ud af boligmarkedet og reducerer udbuddet. Lokale reguleringsregler, der kræver grundarealer på fem hektar for hvert enkeltfamiliehus, lægger også pres på jordforsyningen. Der er visse faste omkostninger ved at udvikle enhver jord, inklusive planlægning af pladser og tilladelser, veje, strøm, kloak og vand. Alle disse omkostninger skal medtages i salgsprisen på det hus, der er bygget på pakken. Hvis zoneinddeling eller andre regler begrænser pakken til opførelsen af et hus, skal alle disse udviklingsomkostninger bæres af det enkelte hjem, hvilket får prisen til at gå højere. Hvis reguleringsbestemmelser tillader en højere tæthed af flere boliger pr. Parcel, kan bygherren sprede landudviklingsomkostningerne over alle boligenhederne, så det samme hus ville faktisk koste mindre at bygge og købe.
Boligpolitik for overkommelighed
Lokale regeringer springer normalt ind, når en mangel på billige boliger begynder at skade samfundets vitalitet. I mange områder af landet har vigtige arbejdere som politi, brandmænd, medicinske arbejdere og lærere ikke råd til at bo i de lokalsamfund, hvor de arbejder. Nogle kommuner tilbyder nu tilskud og andre incitamenter til at lukke overkommelighedsgabet og lokke arbejdere tættere på deres job. Andre foranstaltninger, der anvendes af lokale og statslige regeringer, omfatter mandater til overkommelig pris for boliger og inkluderende zoneforordninger.
I Massachusetts er Act 40B for eksempel en statslov, der kræver, at enhver kommune i staten har en boligpolitik med det mål at have mindst 10 procent af sin boligbeholdning overkommelig for folk, der tjener 80 procent eller mindre af arealens medianindkomst (AMI). Sådanne tiltag kan kræve, at bygherrer øger boligtætheden for mere effektivt at bruge tilgængelig jord. Nogle regler kræver, at udviklere skal gøre en bestemt procentdel af de boliger, de bygger, overkommelige. Act 40B var en af de første sådanne vedtægter i landet og har været delvist ansvarlig for oprettelsen af cirka 18.000 boliger, der opfylder dette niveau af overkommelige priser. Maine fulgte trop med en lignende lov. I dag er der en voksende liste over stater i alle områder af landet med eksisterende eller afventende lovgivning, der fremmer og / eller giver mandat til overkommelige priser.
Der er også en række nonprofitorganisationer og programmer, der specifikt adresserer boligoverkommelighed. EF-jordforeninger er f.eks. Normalt private nonprofit-enheder, der sikrer tilskud og donationer til køb af jord og boliger til langsigtet overkommelighed. De fleste CLT'er sælger husene, men holder jorden ”i tillid” gennem langvarige jordlejekontrakter til husejeren. De fleste CLT-leasingkontrakter kræver en form for kapitalbegrænsning, så når huset sælges, vil det forblive overkommeligt for den næste køber. Andre organisationer inkluderer Habitat for Humanity, NeighborWorks, statslige boligfinansieringsbureauer og lokale boligmyndigheder. Et relativt nyt føderalt program, der administreres gennem lokale boligmyndigheder, giver berettigede lejere mulighed for at bruge deres § 8-huskuponer til at købe et hjem. Lokale banker og realkreditudbydere har ofte de nyeste oplysninger om låneprogrammer til førstegangskøbere.
Casestudie: Community Land Trusts Save Housing
Byen Burlington, en by på omkring 40.000, er Vermonts største by. På trods af sin stabile økonomi og lilleby-charme har Burlington sin andel af storbyproblemer: høje huslejer, fraværende ejere, aldrende boligmasse og lønninger, der hænger bag stigende boligomkostninger. I 1984 oprettede byledere og boligforkæmpere Burlington Community Land Trust (BCLT), den første kommunalt finansierede CLT. I dag er det den største CLT i USA med over 2.500 medlemmer.
En CLT er en demokratisk kontrolleret samfundsorganisation, der erhverver jord og bygninger og holder jorden i tillid til det store samfunds bedste. Med hensyn til overkommelige boliger fjerner denne model jordomkostningerne fra ligningsomkostningsligningen, hvilket gør huset meget mere overkommeligt. Derudover giver jordtilliden en langsigtet (normalt 99 år), fornyelig lejekontrakt til husejeren. Til gengæld er boligkøbere enige om at begrænse prisen på boligen, hvis og når de beslutter at sælge det. I mange tilfælde får CLT den første mulighed for at købe huset tilbage til en formelbestemt pris. Husejere får mindre kapital ud af salget, men denne begrænsning sikrer, at huset er overkommeligt for den næste køber.
I gennemsnit er et første gangs BCLT-hjem overkommeligt for folk med 62 procent af arealens medianindkomst. Ved videresalg er det gennemsnitlige BCLT-hus overkommeligt for folk, der tjener 57 procent af AMI, men salget giver ejerne en netto-kapitalgevinst på over $ 6.000.
Begrænsning af egenkapital kan have været en radikal idé for 20 år siden, men modellen er gået mainstream. Da Burlington Community Land Trust blev oprettet i 1984, var der kun en håndfuld CLT'er. I dag er der over 160 i 34 stater og andre i Canada og Storbritannien