Det var et mislykket forsøg på at nedskære til en mindre husudbetaling, der førte til, at Joseph Cortez, en ejendomsmægler i Corpus Christi, TX, blev udlejer.
”Min kone og jeg begyndte at bygge et hus, fordi vi var gravide med vores første barn,” forklarer han. ”I et forsøg på at nedgradere vores betaling byggede vi et hus, der var 300 kvadratmeter mindre end vores nuværende. Men i processen havde vi flere vejrforsinkelser, og byggeriet tog længere tid end forventet. Min kone blev mere gravid, og hun og huset skulle på samme tid. ”
Da Cortezes tænkte på at flytte med en nyfødt, blev de overvældede, så de bragte deres nye hus på markedet. Men det var ikke så let at sælge, som de havde håbet. Efter en god interesse, men ingen tilbud, blev parret spurgt, om de ville tillade nogen at leje i et år og derefter købe huset. ”Vi tog det,” siger han. "Vi tjener cirka $ 15 om måneden i fortjeneste."
Omstændighederne kan være forskellige, men historien er den samme for husejere over hele landet. Mens markedet fortsætter med at sputter, finder nogle, der havde håbet på at sælge, sig til at blive til tilbageholdende udlejere.
Beslutter at leje dit hjem ud
Beslutningen om at leje dit hjem kan være hård, både følelsesmæssigt og økonomisk.
Beslut om det tab, du ville tage ved at sælge huset til mindre, end du skylder nu, er mere end noget tab, du ville have, når du lejer det ud, siger Bret Holmes, præsident for Advanced Management Group, et ejendomsadministrationsselskab med base i Las Vegas. ”Du skal beregne, om du skulle sælge i dag, hvilken form for tab du ville tage,” siger han. "Overvej derefter, hvor meget du mister i afstanden mellem hvor meget husleje du bringer ind, og hvor længe du vil leje det ud." For eksempel, hvis du har en $ 100 negativ pengestrøm hver måned, lejer du dit hus ud, og du tror, du vil leje det i to år, vil du miste $ 2.400 på huset i løbet af denne periode. Hvis det er mere, end du mister ved at sælge det med tab, er det sandsynligvis bedst bare at få det overstået, forklarer Holmes. Ellers siger han, at leje det giver mening.
Følelsesmæssigt er der selvfølgelig et helt andet sæt spørgsmål. ”Det skaber følelsesmæssige bånd og gør det svært at se nogen, der ikke tager sig så godt af ejendommen, som ejeren engang gjorde,” siger Cortez. Du er nødt til at træde tilbage og se på det objektivt for at være en bedre udlejer.
Kend dine lokale love
Den første ting du skal gøre, hvis du beslutter at leje, er at undersøge dine lokale love. I nogle områder skal du muligvis have en forretningslicens, hvis du vil leje dit hjem.
”Vi var nødt til at få en forretningslicens fra regeringen i Washington, DC, da vi lejede vores ejendom,” forklarer Bronagh Hanley, der blev udlejer, da hun flyttede fra DC til vestkysten med sin mand, og parret besluttede, at de ikke ønsker at sælge deres hjem, de har arbejdet så hårdt med så længe. Men Hanley forventede ikke vanskelighederne med at få dokumentet. ”Det tog evigt,” sagde hun. "De havde tilfældige reparationer, som de ville have os til, der var et betydeligt gebyr, og de måtte planlægge en inspektør, der skulle komme til huset." Hele processen tog omkring en måned, og Hanley siger, at dette er noget, potentielle husejere / udlejere skal huske på, fordi det ikke kun kan forstyrre din tidsplan, det er også følelsesmæssigt udmattende.
Potentielle udlejere har også brug for at uddanne sig om lovgivning om lige muligheder for boliger, siger Braun Mincher, præsident og administrerende mægler for Aggie Real Estate LLC og Aggie Commercial LLC i Fort Collins, CO. “Hvis du gør noget som at opkræve et større depositum, fordi en familie har en pet, det er ret almindelig praksis og ville ikke betragtes som diskrimination, ”forklarer han. ”Men du kan selvfølgelig ikke ændre din praksis baseret på race, køn, trosbekendelse, kultur, religion eller noget andet lignende. Det skal baseres på din faktiske risiko. ”
Find den rigtige lejepris
Det kan være vanskeligt at beslutte, hvad der skal opkræves for husleje, siger Mincher, fordi det beløb, du kunne leje en ejendom for, ofte ikke rigtig er forbundet med det, du skal kunne sælge ejendommen til.
”Det er svært for mange mennesker at forstå, fordi de ønsker at kompensere for den realkreditudbetaling,” siger Holmes.
Og mens hvor meget du betaler, vil banken beregne noget til det, du opkræver, er det nøglen til at undersøge, hvad lignende huse lejer for, ligesom du vil se på sammenlignende ejendomme, når du finder ud af en salgspris .
”Selvfølgelig vil du se realistisk på din PITI (hovedstol, renter, skatter og forsikringsomkostninger), hvis du har en betaling på hjemmet, som de fleste mennesker gør,” siger han. "Men du skal også overveje, hvad markedet vil bære med hensyn til leje." Mincher siger, at hvis du købte et byhus i højden af markedet, vil du sandsynligvis ikke udbetale en betaling på $ 1.200, hvis alle andre lignende huse lejer for $ 900 om måneden.
En anden faktor at overveje er forsikring. Du betaler mere for forsikring på et hus, du lejer ud, på trods af at du ikke forsikrer indholdet, kun strukturen. Ring til din husejers forsikringsselskab, og tal med dem om eventuelle forhøjelser, der skyldes, at du ændrer din opholdsstatus på huset, så du kan beregne det til den pris, du opkræver en lejer.
Og for husejere, der betalte en præmie for bordplader i granit, smukt hårdttræ eller køkken i rustfrit stål, er der flere dårlige nyheder. Disse ekstra funktioner betyder ikke nødvendigvis højere lejepriser. "Du har muligvis mindre ledig stilling på grund af disse ting, men du taler med lejere, ikke købere," forklarer Mincher. ”De bryr sig ikke så meget om din smukke landskabspleje. Så det er en udfordring at finde ud af, hvad der skal opkræves. ”
Hvordan skal den gennemsnitlige boligejer, der tænker på at leje, konfrontere udfordringen? "Du skal virkelig bare kontrollere aviser og online-annoncer og få en fornemmelse for, hvad et hjem i din prisklasse inden for en radius på tre kilometer går efter," siger Holmes. Andre gode informationskilder inkluderer en betroet mægler eller ejendomsmægler; hvis du har et godt forhold til nogen i fast ejendom, kan han eller hun muligvis tilbyde dig nyttige råd.
Find de rigtige lejere
Når du først har prissat dit hus, og du har interesse fra en potentiel lejer, er det vigtigt at udføre due diligence for at tjekke den person eller de personer, du vil betro dit hjem til.
”På egen hånd kan folk kontrollere ansættelsen ved at kontakte en nuværende arbejdsgiver,” siger Holmes. ”Få lønseddelstubber for at sikre, at de laver det, de siger, de laver. Gør også en lejekontrol. Ring til tidligere udlejere og se, hvilken slags information du kan få. ”
Overvej også at outsource nogle af lejecreeningsprocessen. "Hvis en person ønsker at foretage en fuld screening, er processen temmelig intensiv, fordi du dybest set bliver et kreditrapporteringsbureau," siger Holmes. Af den grund bør husejere overveje at se på virksomheder, der gennemfører lejerscreeningsprocessen for dig, siger han. De foretager kreditkontrol, bortvisningskontrol, kriminel baggrundskontrol og andre lignende screeninger.
Et lejerscreeningfirma er, hvordan Hanley fandt sine første lejere. ”Vi hyrede et udlejningsadministrationsselskab for at finde lejerne, da de havde færdighederne og ressourcerne til at foretage kredit- og baggrundskontrol,” siger hun. ”Vi betalte dem en procentdel af den første måneds leje for deres tjenester. Det var pengene værd, da vi endte med et regnskabspar fra Wisconsin, der var de bedste lejere! ”
Er du klar til at være udlejer?
Når dine lejere er på plads, er din vigtigste pligt som udlejer at vedligeholde ejendommen. Men hvis du bor i en anden by, stat eller endda et land, hvordan håndterer du det, når et rør går i stykker, eller klimaanlægget dør i midten af august?
”Jeg råder folk til at få et hjemgarantiprogram på plads,” siger Holmes. ”Ting vil gå galt - det gør de altid. Et hjemgarantiprogram forhindrer en enorm udgif.webpt uden for lommen, når det sker. ”
De fleste hjemgarantiprogrammer har en præmie, du betaler en gang om året. Så når der går noget galt, som din husejers forsikring ikke dækker - som en opvaskemaskine, der lækker eller et køleskab, der ikke afkøles - ringer du til hjemmegarantiselskabet. Du betaler en "co-pay", normalt $ 50 til $ 60, og hjemmegarantiselskabet henter resten af fanen reparation.
Hvis du ikke ønsker at betale den oprindelige præmie for hjemmegarantien, skal du dog bruge en handyman. ”At gå uden for din komfortzone kan koste flere penge end reparatører,” siger Cortez. ”Det er det mange gange det værd at ansætte en ekspert. Find en god alt-omkring handyman, der er pålidelig. ”
Pengehåndtering
Mens processen med at få en ejendom lejet og administrere den kan være altomfattende for nybegyndere, er det en kritisk vigtig faktor at beskæftige sig med dollars og cent.
• Forsikring: Tal med dit forsikringsselskab om udlejning af din ejendom, siger Mincher. "Du overfører din dækning fra en husejers politik til en politik for investeringsejendomme, der dækker den faktiske struktur, men ikke indholdet," siger han og tilføjer, at det er kritisk at udlejere gør det klart for deres lejere, at deres dækning ikke beskytter lejerens ejendele eller ansvar. ”Lejepolitikken er så billig,” siger han. ”Vi får stort set vores lejere til at få dem. Vi fører dem næsten ned til forsikringskontoret. ”
• Skatter: Dette kan være kompliceret for ejere / udlejere. Hvis du planlægger at sælge ejendommen i de næste par år, vil du sandsynligvis bare fratrække din ejendomsskat, som du normalt ville. Men hvis du overfører det til en ægte investeringsejendom og ikke planlægger at sælge et stykke tid, kan der være andre skattefordele. Du kan afskrive udlejningsejendomme, siger Mincher, som er en reel skattefordel, fordi boligpriserne faktisk skal værdsættes. ”Hvis en ejendom holdes til investeringsformål, og du genererer lejeindtægter, kan du afskrive ejendommen,” forklarer han. Selvom det er bedst at konsultere en revisor, forklarer han, at boligejendomme afskrives i 27-1 / 2 år. ”Så hvis jeg ejede 50 lejeboliger, kan jeg afskrive et gennemsnit på $ 10.000 om året for hver enkelt; det er $ 500.000 om året i skattefradrag, jeg får, som jeg aldrig havde haft til at skrive en check for. ”
• Indsamling af indskud og husleje: Tag din lejers depositum, og åbn en separat bankkonto for det, siger Mincher. "Bemærk på kontoen, at det er en 'tillidskonto', som betyder, at det er andres penge, du har," siger han og forklarer, at da det er et depositum, og lejer skal få alt eller det meste tilbage, hvis de opretholder deres aftale, det er det virkelig deres penge, ikke dine. Mincher siger, at det også er en god idé at oprette en anden konto til leje. ”Jeg havde tidligere 20 lejere ved min dør den første i hver måned og ventede på at betale deres husleje,” siger han. "Men jeg kom op med et system, hvor jeg sender dem en faktura og en indskudsbevis nu, og de kan bare deponere deres husleje i enhver filial i min bank hver måned i stedet for at prøve at komme til mit hus for at gøre det." Han foreslår også, at der oprettes automatisk kladde, så lejere kan vælge at få deres leje trukket ud af deres konto hver måned. ”Næsten enhver bank kan oprette det,” siger han.
• Returnerende indskud: Du kan ikke bare indsamle et depositum på $ 2.000 og derefter kun beslutte at returnere $ 1.500 af det, når lejeren flytter ud, siger Mincher. ”Du skal sende dem en detaljeret specificering,” siger han. Når din lejer er flyttet ud, skal du sørge for at ringe til alle de forsyningsselskaber, som din lejer havde service hos, for at se om der er udestående regninger. Træk i så fald dette fra depositum, siger Mincher sammen med en detaljeret, detaljeret liste over eventuelle reparationer, du bliver nødt til at foretage.
Juridiske spørgsmål: Beskyttelse af dine interesser
Uanset hvor meget du måtte stole på din lejer, skal du aldrig gøre forretninger baseret på et håndtryk og en talt aftale.
”At få en god lejekontrakt er meget, meget vigtigt for både nybegyndere og erfarne udlejere,” siger Mincher, der anbefaler at lave en aftale med en ejendomsadvokat for at gå igennem dine dokumenter, før du har nogen underskrevet. Det koster måske lidt mere, men det er en pris, der er værd at betale, når du betragter konsekvenserne af en lejekontrakt gået dårligt. En lokal ejendomsadvokat skal kende udlejningslovene, som kan variere fra kommune til kommune. Du kan også kontakte ejendomsadministrationsselskaber, din boligafdeling eller dit lokale bestyrelsesudvalg for mindre formel rådgivning.
”På denne måde kan du finde ud af, om der er nogen formularer eller vedhæftede filer, der skal være en del af en lejekontrakt, for hvis du ikke kender til disse, kan der være nogle ret alvorlige konsekvenser,” siger Mincher og tilføjer, at i kollegiet i byen Fort Collins, hvor han bor og lejer ejendom, skal udlejere også have en formular til offentliggørelse af belægning. ”Dette kom fra folk, der propper flere universitetsbørn ind i et hus,” siger han. "Nu skal lejere underskrive en formular, der anerkender, at byen har en regel om, at højst tre ikke-forbundne mennesker kan bo i et hus." Hvis denne formular mangler, siger Mincher, kan udlejer blive idømt en bøde på $ 1.000 en dag .
Udover store bøder siger Mincher, at der er nogle formularer, der er nødvendige for faktisk at gøre en lejekontrakt gyldig. ”Hvis et hus f.eks. Har en byggetilladelse fra før 1979, skal du have en af de EPA-blybaserede malingsoplysninger som en del af lejekontrakten, eller det er helt ugyldig ”Forklarer han.
Og mens du håber på det bedste med dine lejere, siger Holmes, at det er klogt at forberede sig på det værste. ”Sørg for, at alle statslovgivning er adresseret, så hvis du skal udvise nogen, har du loven på din side,” siger han og tilføjer, at en konsultation med en ejendomsadvokat er den bedste måde at håndtere dette på. ”Hvis du ikke gør det, og du går til en udsættelsesprocedure, og der er et smuthul, du har savnet i lejekontrakten, kan nogen ende med at bo i dit hus husleje.
Ejendomsadministration
Ansættelse af et ejendomsadministrationsselskab kan tage meget af hovedpine ved at leje dit hjem, hvis du vælger det rigtige. Managementfirmaer tager normalt en del af hver måneds leje til gengæld for håndtering af screening, lejeindsamling, reparationer og andre daglige ejendomsadministrationsaspekter.
Ejendomsadministratorer vil sandsynligvis enten tage en procentdel af den månedlige leje - hvor som helst fra 10 til 15 procent er almindelig - eller de vil tage gebyrer på forhånd, undertiden lige så meget som den første måneds leje. "Når dine uerfarne ejere går, er de 10 procent af deres månedlige leje sandsynligvis en stor del af den møtrik," siger Mincher. ”Sig deres betaling (PITI) er $ 950,00 om måneden, og de lejer (hjemmet) for $ 1.000,00. Hvis de selv styrer det, kan de sandsynligvis få disse tal til at fungere, men hvis de sætter en ejendomsadministrator i blandingen, får de nu kun $ 900 i leje. ”
Administrationsselskaber håndterer lejerscreening, kreditrapporter og andre kontroller, før lejeren flytter ind. Men du skal vælge det rigtige firma eller den rette person. ”Vælg en person, der er mere rettet mod ledelse end salg,” siger Holmes. ”Især hvis du bare ønsker at inddrive så mange penge, som du kan, indtil markedet kommer tilbage. Hvis du ikke har nogen, der har erfaring med at få et hus lejet, kan det sidde på lejemarkedet længere, end det burde. ”