Du ved, hvad du har betalt for dit hjem, og hvor meget det næste hus koster. Du ved hvad du har lagt i renoveringer. Men hvad du måske ikke ved, er, hvor meget en långiver er villig til at finansiere, hvis dit hus er til salg, hvis du er på markedet for at refinansiere, eller hvis du overvejer at tilføje en egenkapital til kredit (HELOC). Det er her, en vurdering kommer ind. Vurderinger kan også bruges til at opdele ejendom under en skilsmisse eller boafvikling, bestemme et hems værdi for at fjerne pantforsikring eller indstille en værdi til skattemæssige formål.
I ejendomstransaktioner bestemmer takstmænd en ejendoms dagsværdi, som er den mest sandsynlige pris, som den ville sælge for på et frit marked. Långiveren bruger derefter disse oplysninger til at bestemme, hvor meget der skal lånes ud på ejendommen, hvad enten det er et direkte salg, en refinansiering eller en egenkapital. Hvis du ikke er fortrolig med vurderingsprocessen, hjælper det med at se, hvordan fagfolk når frem til de tal, der hjælper långivere med at nå frem til et tal. Her er et kig på, hvordan de fungerer.
Det grundlæggende
Da regeringen kontrollerer, hvordan vurderinger foretages, er de oversvømmede i reglerne. Som en generel regel ved salg af et hjem ansættes takstmanden af långiveren, og långiveren videregiver omkostningerne til køberen, normalt i ansøgningsgebyret. Ved en refinansiering eller når man skaffer en egenkapital, betaler husejeren for vurderingen.
En takstmand sammenligner salgsprisen for et hjem med prisen for lignende boliger, der for nylig er solgt i samme område. Disse kaldes sammenlignelige. Selvom der ikke er nogen fastlagt regel, vil han, når en långiver accepterer at finansiere et pant, se mindst tre sammenlignelige. Takstmænd prøver at lave en sammenligning mellem æble og æble. For eksempel ville en takstmand ikke kontrastere en 1700 kvadratmeter stor ranch med en to-etagers Cape Cod, der er dobbelt så stor.
Omkostningerne ved en vurdering varierer efter region, men en køber bør med rimelighed forvente, at den tilføjer $ 300 til $ 500 til lukkeomkostningerne. En boligejer, der refinansierer eller tilføjer et andet pant, kan blive bedt om at betale gebyret på forhånd.
Vurdering Anslået værdi
John Bredemeyer fra Realcorp, et Omaha-vurderingsfirma, siger, at vurderingen ikke er en analyse af den aftalte salgspris, men en vurdering af ejendommens værdi. ”Prisen er den del, som køber og sælger er enige om, og den kan være den samme som, højere end eller lavere end markedsværdien,” siger han. Vurderingen er derimod et skøn over den mest sandsynlige pris, ejendommen ville hente under normale markedsforhold og det bruges til at bestemme, hvor mange penge ejeren kan låne med huset som sikkerhed.
En ejendomsmester vurderer ejendommen, men dette trin er ikke det samme som en boliginspektion bestilt af en køber. En takstmand vurderer et huss værdi, mens en inspektør ser på dets fysiske tilstand. Både en takstmann og inspektør tjekker hjemmets inderside, men en takstmester er der for at kontrollere antallet og typerne af værelser, grundplan, firkantet optagelse, alder, generel tilstand og anførte faciliteter. En takstmand måler muligvis værelserne og partiet og bemærker placeringen såvel som åbenlyse mangler. Inspektører rapporterer om både store og små problemer. For eksempel, mens en takstmand ikke kontrollerer stikkontakter for at sikre, at de arbejder, ville en inspektør gøre det.
Bedømmelsen er for lav-nu Hvad?
Hvad hvis ejendommen vurderer til mindre end det beløb, du håber på? Bredemeyer siger, at du kan udfordre vurderingen ved at præsentere yderligere oplysninger. Overvej at få din ejendomsmægler til at sammensætte en pakke med sammenlignelige, der vejer i din favør eller påpege faciliteter, der måske er blevet overset. Der er ingen garanti for, at du modtager en justering af vurderingen, men det er værd at prøve.
Fjern potentielle problemer
I stedet for at blive ramt med en lav vurdering, skal du undgå den slags problemer, der sporer salget. For eksempel, hvis du ikke fik ordentlige tilladelser, da du ombyggede eller tilføjede dit hjem, har du muligvis et problem.
I mange tilfælde kan ikke-tilladt arbejde stoppe salg af et hjem hurtigere, end en hammer driver et søm. Hvordan kan du se, om en tilføjelse er korrekt tilladt, hvis du ikke tilføjede den? Se på skitserne, der er arkiveret på dit amt eller byskatkontor. Chancerne er gode, at hvis tilføjelsen ikke vises, havde projektet ikke tilladelse.
Selvom manglende tilladelse ikke nødvendigvis forhindrer et salg af boliger i at gennemgå, kan det påvirke evalueringen. Hvis der findes manglende tilladelser, foreslår Bredemeyer at tale med lokale embedsmænd og sikre en efter det. Det kan koste dig en straf, siger han, men de fleste steder vil der ikke være et problem, hvis der ikke er nogen konflikt med tilbageslagslinjer eller zoneinddeling.
En anden sikker måde at sænke din fremtidige vurderingsværdi er at overbygge for kvarteret. Hvis gaderne i din underafdeling er foret med beskedne huse med tre soveværelser, og du fordobler investeringen på dit sted, får du en hård, om ikke umulig tid til at finde sammenlignelige. At eje det største og mest fantasifulde hus på blokken kan være en deal dræber, når vurderingen kommer igennem. Bredemeyer anbefaler at tjekke med en takstmand, inden du fortsætter med store projekter. ”Engager en takstmann i frontenden,” siger han. "Vent ikke, indtil du har en hund i den kamp."
Rådgivning fra en takstmann
John Brenan, direktør for forskning og tekniske spørgsmål for Appraisal Foundation i Washington, D.C., siger, at hver stat har sine egne licenskrav. Hans agentur sørger for, at takstmænd holder sig til reglerne. Både køber og sælger "er fanget i transaktionens følelser," siger Brenan. "Banken har brug for at vide, hvad det er værd fra en uafhængig, upartisk analyse."
Brenan råder husejere til at sørge for, at forbedringer matcher området og forstå, at din investering ikke altid giver et dollar-til-dollar-afkast ved vurdering. ”Omkostninger er ikke nødvendigvis lige store,” siger Brenan.
Men det er også værd at huske, at disse forbedringer meget vel kan være det, der sælger dit hjem.
Hvis du har brug for en kvalificeret takst, skal du tjekke de organisationer, der er anført på Appraisal Foundation-webstedet.