Med en overflod af nødlidende ejendomme på markedet nu er folk ivrige efter at lave tilbud. Men der er lidt plads til fejl. Du skal være smart med de huse, du køber, og de reparationer, du laver. Du skal også være parat til at holde din ejendom på lang sigt, ellers kan du afslutte med et hus, du ikke kan sælge, og et pantbeløb, du ikke har råd til. Men hvis du vil prøve at vende huse, er der nogle ting, du skal vide.
Find det rigtige hus
Ejendomsinvestorer lever og dør efter tallene. Du bliver forelsket i aftalen, ikke huset. Og gode tilbud springer ikke ud over dig. Erfarne investorer bruger tid hver dag på at lede efter nødlidende ejendom og har et netværk af mennesker, der spejder tilbud til dem.
Nogle investorer gør et punkt i at tage en anden vej hjem fra arbejde for at se efter mulige tilbud. Andre, som Sid Davis, en ejendomsinvestor og forfatter til Hjem makeovers, der sælger: Hurtige og nemme måder at få den højest mulige pris, anbefaler at vælge et bestemt kvarter og køre regelmæssigt igennem det. "Se efter den bedste aftale i det bedste kvarter," siger Davis. ”Selv i de bedste områder er der altid folk, der har brug for at sælge hurtigt. Vælg et målområde, du vil have, og sammensæt flyers, der siger: 'Jeg kan lukke om en uge' eller 'Kontanter foran.' Der er mange mennesker i problemer. ”
Se efter er et hus, der er prissat langt under markedsværdien, siger eksperter. Det er den eneste måde at tjene penge på nutidens marked.
Find finansiering
Selv når pantforsikring var løst, var bankfolk hårdere på investorerne end på ejerne, hvilket krævede flere penge og opkrævede højere renter og gebyrer. I dag er långivere strammere end nogensinde, når det kommer til at låne penge til fast ejendom.
For rehabbers, der ejer et hjem, kan det være lettere at få en egenkapitalgrænse og bruge disse penge til den krævede udbetaling. Men forstå hvad du laver: Du sætter dit eget hjem i fare, hvis du ikke kan sælge ejendommen og komme bagud på betalingerne.
Tænker langsigtet
Mange professionelle ejendomsinvestorer betragter flipping som en kortsynet tilgang til virksomheden. Næsten den eneste fordel, siger Jones-Cox, er en hurtig fortjeneste, men kapitalgevinstskatten spiser en stor del af det - og de nuværende markedsforhold bidrager ikke til et hurtigt salg. Plus, rehab-projekter er berygtede for at tage længere tid og koste flere penge end forventet. Det er langt bedre at holde huset og nyde de langsigtede fordele.
Davis, der har vendt syv huse på et år, er enig og sagde: ”Jeg tjente $ 10.000 til $ 12.000 pr. Hus og troede, at jeg var ret varm. Det var den dummeste ting, jeg nogensinde har gjort. Hvis jeg havde holdt dem som huslejer, havde jeg nu 1,5 millioner dollars i egenkapital. ”
Måske er den smarteste måde at nærme sig at vende lige nu, især for den nye investor, at købe et hus som ejerbeboer, bo i det i to eller tre år, mens det ordnes, og derefter sælge det til fortjeneste. Du får en bedre rente på finansieringen, eliminerer de større udbetalinger, der kræves af investorer, og den store kapitalgevinstskat, som flippers betaler på de huse, de køber og sælger hurtigt, og giver huset tid til at sætte pris på. ”Det er en temmelig spektakulær strategi at tjene $ 50.000 eller $ 100.000 og ikke betale skat på det,” siger Vena Jones-Cox, en Cincinnati-baseret ejendomsinvestor og tidligere præsident for National Real Estate Investors Association.
Foretag de rigtige renoveringer
Når du har fundet huset, skal du lave et renoverings- og reparationsbudget. Det første trin er at etablere en omtrentlig salgspris. Det opnås ved at køre en sammenlignende markedsanalyse af huse, der ligner den, du sælger i placering, alder, kvadratmeter, antal soveværelser og badeværelser, alder og funktioner. Se på priserne på de huse, der sælger - såvel som dem, der har siddet i flere måneder, anbefaler Dean Graziosi, en Tempe, AZ-baseret ejendomsinvestor og forfatteren af Ejendomsmillionæren. Det giver dig en god idé om, hvad du skal medtage i dit rehabilitering.
Træk derefter, hvor meget du har betalt for huset, dine andre udgif.webpter (såsom en ejendomsmæglers provision) og det overskud, du gerne vil have. ”Det vil fortælle dig, hvor meget du kan bruge,” siger han. Reparationsreglerne for rehabilitering svarer til de, der anbefales til boligkøbere, der gør deres eget hus klar til at sælge: Førstehåndsindtryk er kritiske, så vær opmærksom på forhaven, det udvendige af huset og indgangen; køkkener og mesterbade sælger huset; pålæg ikke køberne din dekorationsstil; og hold farverne i en neutral palet, så købere kan gøre dem til deres egne.
Den største fejl, som Jones-Cox ser, at investorer laver i deres rehabilitering, er at bruge penge på opgraderinger, der ikke tilføjer værdi og ikke passer til nabolaget. ”De kommer ind i disse ejendomme, forelsker sig i dem og synes, det ville være dejligt at anbringe et boblebad på badeværelset i et hus på $ 125.000,” siger hun. "De er ikke rimelige med hensyn til hvad der skal gøres, går langt overbord og får aldrig deres investering tilbage."
Diane Saatchi, en senior vicepræsident for Corcoran Group, der er baseret i East Hampton, NY, ser det samme i rehabiliteringer på flere millioner dollars. ”Nogle gange bruger folk på måder, der ikke er så vigtige,” siger Saatchi. ”Nogen vil lægge en dyr generator i og ikke have nok skabsplads eller lagerplads til størrelsen på huset. Eller de gør noget, der ikke passer til et kvarter. Hvis det er et kvarter, hvor alle husene har garager, og du gør garagen til et motionsrum, er det dumt. ”
Hvis du tænker som en succesrig ejendomsinvestor og overvejer at vende eller genoprette som en langsigtet investering, er du mere tilbøjelig til at få succes.
Der er snesevis af måder at skænke et ombygningsjob udført til videresalg. Øverst på listen er:
- Ikke laver dine lektier. Der er så mange huse på markedet til salg i dag, konkurrencen om købere er hård. Tjek konkurrencen, inden du begynder at slå mure ud. Den nemmeste måde at gøre det på er at besøge åbne huse i samme prisklasse.
- Går overbord. Du vil have dit hus til at skille sig ud, men ikke som en øm tommelfinger. Gør din lidt bedre end konkurrencen, men hold konsistens med nabolaget.
- Ignorerer gården. Nogle rehabbers bruger al deres tid på interiøret og glemmer det udvendige. Plænen skal have den bedst mulige form.
- Skærevinkel. Der er en stor forskel mellem at gøre tingene så billigt som muligt og blinde øje for store problemer for at spare penge. Rengør og mal ikke bare, når noget skal repareres eller udskiftes.
- Ansættelse af ikke-licenserede entreprenører. Problemer med husets strukturelle integritet eller dets store systemer - opvarmning og køling, VVS og elektricitet - skal repareres af autoriserede, forsikrede fagfolk.
- Forsøger at gøre det hele selv. Hvis du ikke har udført nogle af de sværere job til forbedring af hjemmet, som du har stillet op til dit hus - såsom el- eller VVS-arbejde - er det sandsynligvis ikke tid til at prøve det. Du bliver frustreret og måske endda såret. Ansæt en professionel, og sørg for at fordele disse omkostninger i dit reparationsbudget.
- Undervurderer tidsrammen. Du bør sandsynligvis lægge tidstildelingen til at udføre jobbet - især hvis du ikke kan betale en ekstra måned eller to på pantet. Hvis du har to pant, er det afgørende at etablere en realistisk tidslinje.