Indbyggede akvarier: det rekreative område, der hurtigt bliver øjenhåret.
Af alle de fejlagtigt forbedrede hjemmeforbedringer, som Daniel Fries har observeret i sine 30 år som hjemmevurderingsmand, ligger akvarier øverst på listen over 2012 tabsledere-forbedringer i hjemmet, der gav ringe eller ingen investeringsafkast.
"Det er ikke en klog investering," deadpans Fries, der er baseret i Atlanta, GA. Tankens glas tåger, mens snavsede filtre udsender en lugt af rådnende tang. Endnu værre - ja, det bliver værre - nogle ejere genbruger fiskakvarier som krybdyrhuse. Og få ting sender en potentiel boligkøber, der flygter hurtigere end synet af en tyreslange i spisestuen.
Akvarier ligger øverst på vores liste over "forbedringer" med dårligt investeringsafkast, men hvert projekt på denne liste har mindst en ting til fælles: en dyb uoverensstemmelse mellem en husejers hensigt og kvarterets standarder.
Lokal kultur, præferencer og markedsforhold dikterer afkast på forbedringer. Sænk dine penge til faciliteter, der ikke afspejler normen for dit nærmeste område, og du får ikke engang en præmie på 5% over nærliggende hjem, uanset hvad du har brugt, siger Kevin Cross, ejer af Anchorage, AK-baseret real ejendomsmæglerbureau Cross & Associates.
Eksempel: Granitplader underminerer faktisk markedsværdien i Alaska. Ekstreme temperaturændringer tvinger konstant bundfældning og genbosættelse af hjemmefundamenter, hvilket resulterer i vridning og revnedannelse af faste stenoverflader. Laminat giver lige nok til at gøre det til det valgte modmateriale.
”Forstå, at enhver, der leder efter et hus, vil stå foran din med deres mobiltelefon og se på alle de anslåede værdier for husene rundt omkring din,” fortsætter han. ”Når en køber ser på et hus, leder de ikke efter grunde til at købe et hus. De leder efter grunde til ikke at købe din. Dit job er at fjerne så mange af disse grunde 'ikke at købe'. Hvis det er prissat rigtigt, rent, iscenesat og ser indbydende ud, vil et ældre hus sælge hurtigere end et nyt hus, selv med overlegne faciliteter. "
Købere henter straks prisafvigelser og er ikke villige til at betale for vildledte forbedringer … ligesom resten af varerne på vores liste over top ikke må.
Tabsleder nr. 2: Indbygget elektronik
Skryderettigheder varer kun et par måneder, når det kommer til de nyeste fjernsyn og lydsystemer. Når den næste gizmo lander på markedet, pletter dagens skinnende legetøj hurtigt. Værdien, der tilføjes ved splurging til top-of-the-line fritstående elektronik, kan diskuteres, men i det mindste kan du let tage gearet med dig. Indbyggede dominerer ofte hele rummet, og deres efterklang kan også ødelægge anvendeligheden af tilstødende værelser.
Ejeren af et hus på $ 3 millioner pralede med Fries, at hans indbyggede lydsystem kostede $ 650.000. Det var overkill selv for et palæ. ”Han kunne have brugt $ 50.000 på medierummet og få lige så meget værdi af det,” siger Fries. "Du skal betragte elektronik som personlig ejendom, selvom de er indbygget."
Tabsleder nr. 3: Fjernelse af et tredje eller fjerde soveværelse.
Sikker på, et walk-in closet og udvidet master bad ville være et salgsargument, men kun hvis dette rum ikke er kapret fra et tredje eller fjerde soveværelse. Hvis kvarterets norm er tre soveværelser, er et hus med to soveværelser en alvorlig ulempe. Antallet af soveværelser skal være i balance med det fælles boligareal. Et hus med for mange eller for få soveværelser har et skævt layout, der ikke vil være nyttigt for mange købere. Vil du stadig have det mesterskab? Du kan muligvis retfærdiggøre det, hvis du anvender den anden hovedregel for tilbagesendelse (fortsæt med at læse).
Tabsleder nr. 4: Overforbedring af kælderen.
Forbedringer under lønklasse betaler aldrig så meget tilbage som plads renoveret eller tilføjet over lønklasse. Sammenlign omhyggeligt omkostningerne ved renovering af loftet, tilføjelse af en kvæler eller endda hævning af taget til en avanceret kælderombygning. Dette gælder især for mellemhuse. High-end huse kan muligvis være i stand til at bevare værdien af en færdig kælder, men kun hvis alt ovennævnte rum er beboeligt.
Tabsleder nr. 5: Ekspansivt udendørs beboelsesrum ude af synkronisering med klimaet.
Udekøkkener med mandige grill og træborde kan bruges ti måneder om året i syd, så disse projekter bevarer værdien, siger Fries. Ikke så meget i nord, hvor en pejs er en hyggeligere investering. Cross rapporterer, at vandfunktioner ikke sælger Alaska-huse, i betragtning af at de er under fire meter sne i halvdelen af året. Især hvis du flytter, skal du slå dig ned i den lokale livsstil, før du opretter en solrum, en veranda, et detaljeret dæk eller et udendørs køkken.
Hver af disse rædsler er baseret på den store misforståelse af forbedring af hjemmet: hvis du bygger det, betaler de. Fries forklarer, at takstmannens retningslinjer vil tvinge en udfordring fra långiveren, hvis forbedringer øger husets markedsværdi mere end 10% fra dets værdi uden forbedringen. Når du udvider budgettet for dit projekt, skal du holde den samlede fane på ikke mere end 10% af den aktuelle værdi af dit hus. Brug kun mere, hvis du tæller tilbagebetalingen i form af personlig nydelse.
Brug som reference Ombygning tidsskriftets årlige rapport om omkostning vs. værdi. De regionale breakouts viser omkostningerne ved ombygning, afkastet og forskellen. Gennemsnittene er nyttige til benchmarking-estimater og kan hjælpe dig med at indstille forventninger fra starten.
Det kan være en afbalanceringshandling at polere til det perfekte afkast, især hvis du snart forventer at sælge huset. Overvej at sætte en forbedring i fokus til en moderat pris, der kan gøre rummet mindeværdigt. For eksempel kan et enkelt indbygget specialapparat i køkkenet være et salgsargument. Dette apparat kan være en varmeskuffe eller en vinkøler eller en fem-brænder komfur med en grill i stedet for den standard fire-brænder komfur. Selv da skal du beregne din tilbagebetaling i form af en kortere salgstid, ikke i form af dollarafkast.
Der er en modgif.webpt mod fejlagtige forbedringer. Takstmænd kalder det 'omkostningerne ved helbredelse', og det er det anden hovedregel for tilbagesendelse. Hvor meget koster det at rive den fornærmede rekreative ting ud og få den del af huset til at se godt ud, normal?
Omkostningerne til at helbrede et forladt akvarium er kun omkring $ 1.000. Omkostningerne ved at returnere et walk-in closet til et soveværelse kan være så lidt som $ 500. Men omkostningerne ved at rive en alge-tilstoppet, smuldrende swimmingpool kunne løbe ti gange så meget. I tvivlstilfælde, få to skøn: et for at sætte forbedringen, det andet for at fjerne det.
Hvis du skal have det, budgetter du tid og penge til 'kur', og sørg for at presse hvert øjebliks lykke fra denne funktion i mellemtiden.