Måske har du søgt i flere måneder eller endda år, og nu har du fundet det perfekte hjem. Din drøm kommer med detaljeret rulleværk, et håndskåret newel-indlæg eller statelige hvide søjler. Det er også opført som en bidragende ressource til et historisk distrikt på National Register of Historic Places. Hvad betyder det? Hvilke ting skal du overveje, før du bestemmer, at dette hus er noget for dig?
1. Ved at eje et historisk hjem bliver du en del af noget større.
En notering på det nationale register er en særlig eksklusiv rekreativitet, der tiltrækker en bestemt gruppe af boligkøbere, antyder Tom Zannelli, en senior salgsagent Paragon Real Estate i San Francisco, selvom deres charme også kan vinde over uventede købere. At eje ejendom i et historisk distrikt giver dig den enestående mulighed for at fortolke og dele historien om dit hjem som forvalter af en anerkendt bidragyder til vores nationers fortid.
Thom og Lynn Wood, arkitekter og rektorer for Time Line Architecture, valgte bevidst at bo i deres kvarter med ombyggede militære boliger i Fort Ethan Allen i Essex, VT. Både omgivelserne og huset opmuntrede til genbrug af boliger, mens rummet tilbød usædvanligt design, håndværk og materialer. ”Det var en chance for at være en del af noget større og unikt,” sagde Lynn.
2. At købe et historisk hjem giver et betydeligt investeringsafkast.
En henvisning fra det nationale register bekræfter husets historiske betydning, men den virkelige værdi kan realiseres i stabiliteten og styrken af ejendommens værdi. En undersøgelse fra 2000 af South Carolina boligsalg viste, at boliger i Columbias historiske distrikter solgte 26 procent hurtigere end det samlede marked; mens historiske Beauport-ejere så en kæmpe 21 procent højere salgspris. I Rome, GA, steg ejendomme i udpegede historiske kvarterer i værdi 10 procent mere end lignende ejendomme uden historisk betegnelse mellem 1980 og 1996. Undersøgelser i Texas, New York og Pennsylvania bekræfter den positive effekt, som en historisk distriktsbetegnelse har på ejendomsværdier, med samlet stiger mellem 5 procent og 20 procent. Stabiliteten af ejendomsværdien ser også ud til at omfatte ejerbesiddelse: Der er en angiveligt lavere ejeromsætning inden for historiske distrikter end i kvarterer, der mangler denne sondring.
3. Et historisk hjem kan renoveres og tilføjes.
Inkludering af nationalt register er en anerkendelse af en ejendoms betydning for dens samfund, stat eller nation. Nogle boligkøbere kan være bekymrede over denne betegnelse fra National Park Service og frygter krænkelse af deres ejendomsret. Men stort set er disse bekymringer ubegrundede, så længe arbejdet ikke modtager føderale penge og ikke kræver føderal licens eller tilladelse. Ejere er ikke forpligtet til at genoprette deres ejendom eller åbne deres døre for offentligheden.
Mange kommuner har dog udpeget designkontrolkvarterer i områder, der er blevet identificeret med særlig historisk, arkitektonisk, naturskøn, kulturel eller visuel betydning. Bygninger i disse områder kan underkastes gennemgang for enhver foreslået ændring, tilføjelse eller nedrivning. Disse bevarelsesordinancer hjælpe husejere med at beskytte deres investering ved at bevare deres kvarterers historiske karakter. En potentiel boligkøber af en ejendom inden for et etableret historisk distrikt rådes godt til at besøge det lokale planlægningskontor for at afgøre, hvilke retningslinjer der kan gælde for dem.
Gennemgang af ethvert projekt kan køre spektret fra en kortvarig evaluering foretaget af en zoneadministrator til gennemgang af en sekundær kommission, der specifikt rådgiver om spørgsmål om historisk følsomhed og arkitektonisk kompatibilitet. For visse typer arbejde kan husejere muligvis sikre sig en tilladelse kaldet COA eller tilladelse til mindre arbejde fra deres planlægningskontor eller historiske bedømmelsesudvalg. Samfund, der er afhængige af kulturarvsturisme, har ofte strengere gennemgangsprocedurer: Historisk Savannah kræver gennemgang af ændringer, der er mindre end skiftende markiser. I New York Citys Row House District er et COA nødvendigt inden udskiftning af udvendige skodder. Gennemgang gælder kun det udvendige af enhver struktur i et historisk distrikt og påvirker ikke eventuelle indvendige ændringer.
Nogle historiske distriktskommissioner kan kræve udskiftning af beskadigede materialer i naturalier, dvs. med materiale eller designfunktioner, der er originale til bygningen. Selvom ændring af et historisk hjem kan kræve specifikke eller dyre materialer eller håndværk, vil det blive afbalanceret med sandsynligheden for, at investeringen holder. Derudover er det mindre sandsynligt, at din nabos beskyttede ejendom ændres på en måde, der kan reducere din ejendomsværdi.
4. Et historisk hjem kan have adgang til ressourcer til bevarelse.
I nogle tilfælde kan bygninger, der er anført som bidragende ressourcer i det nationale register, være berettiget til begrænset økonomisk støtte gennem tilskud, lån eller skatteincitamenter. Georgien har leveret en otte-årig frysning af ejendomsskattesatser på udpegede historiske ejendomme. Den føderale regering begrænser i øjeblikket skattekreditmuligheder til strukturer, der er indkomstproducerende (snarere end strengt bolig). Bevaringsorganisationer er en anden ressource til beskeden økonomisk bistand.
Bevaringslempelser kan arrangeres gennem lokale regeringer eller private organisationer som Historic New England (tidligere Society for the Conservation of New England Antiquities). Disse ordninger kan mindske ejendomsskattebyrden, samtidig med at de bevarer, beskytter og vedligeholder din historiske ejendom. Programmer adskiller sig fra en stat til en anden, så kontakt din State Historic Preservation Office (SHPO), dit lokale planlægningsbureau eller dit samfundshistoriske samfund.
Tusinder af historiske distrikter er blevet opført af den føderale regering på National Register, der spænder fra Newports vartegnshuse til beskedne møbelboliger i New England. For yderligere information, kontakt National Register of Historic Places eller dit lokale State Historic Preservation Office.