Huset plejede at være en temmelig sikker investering - du lagde dine penge i, og i et par år, hvor det var tid til at sælge, ville dit hus være mere værd, end du betalte for det. Desværre opdager mange sælgere, at de gevinster i egenkapital, de troede, de havde opnået i boom-årene, ikke er andet end triste minder.
Det er dog ikke helt sandt for alle: Selv på dette brutale ejendomsmarked er der stadig områder, hvor boligpriserne holder sig stabile eller endda stiger.
Hvordan kan du vide, hvor du (og dit hjem) passer ind? Det er ikke et let svar. Her er seks tip til prisfastsættelse af dit hjem korrekt på et ustabilt boligmarked.
Forbered dig på en realitetskontrol
Hvis du købte dit hjem i højden af markedet (eller hvis du indløste egenkapitalen, når tiderne var flush), er du muligvis klar til sælgerens version af mærkatstød. Ejendomseksperter siger, at selv når husejere erkender, at værdien af huse omkring dem er faldet, holder de ofte stadig forældede ideer om, hvad deres egen ejendom er værd. Hvis du gør dig klar til at sælge, er det tid til en seriøs realitetskontrol, siger Cincinnati, OH-baseret ejendomsvurdering, Lou Freeman.
Tal med mere end en ejendomsmægler
Når priserne falder, og salgsmængden er bremset til en ved, kan det være tid til at tale med ejendomsprofessionelle, der arbejder med købere, i det mindste med det formål at bestemme den rigtige pris for dit hjem. At arbejde med en ejendomsmægler®, der har en god rekord som sælger, er normalt det bedste første skridt.
"Det er så vigtigt at høre, hvad købere tænker på dagens marked," siger Katie Wethman, en certificeret revisor og ejendomsmægler med base i McLean, VA. "For mange agenter - især dem med mest erfaring i branchen - arbejder primært med sælgere, og de hører aldrig de mest almindelige indvendinger fra købere." Wethman siger, at på dette marked kan sælgere endda overveje at arbejde med en, der primært er en "køberagent", eller en person, der har specialiseret sig i at hjælpe købere med at finde hjem. Hun siger, at have dem til at hjælpe dig med at iscenesætte dit hjem og markedsføre det faktisk kan hjælpe dig med at sælge hurtigere, da de ved præcis, hvilken feedback de får fra folk, der i øjeblikket søger.
En anden grund til at shoppe er at sikre, at du arbejder med en person, der ikke kun kender området og markedet, men som er realistisk med hensyn til den aktuelle salgstilstand.
Brug dine computere korrekt
Enhver ejendomsekspert vil fortælle dig, at et af de mest kraftfulde prissætningsværktøjer, som nogen har, er hvad der kaldes "comps" eller sammenlignende lister. Dette er statistik for nyligt solgte boliger, der ligner dine, normalt i placering, størrelse og / eller faciliteter. Men mens enhver licenseret ejendomsmægler eller taksator har adgang til comps, er det ikke altid let at vælge de rigtige eller at læse dem ordentligt.
Først skal du sørge for at se på, hvad der faktisk er solgt snarere end hvad folk med sammenlignelige ejendomme noterer dem for. "For mange ejere fokuserer på, hvad andre mennesker beder om deres hjem i stedet for hvad de rent faktisk får for dem," siger Wethman. Og når du ser salgspriser på sammenlignende ejendomme, skal du være meget opmærksom på den dato, hvor aftalen blev lukket. ”Selvom en comp bare er et par måneder gammel, skal du anvende regionale trenddata: Hvis markedet er faldet fem procent inden for de sidste tre måneder, skal du tage det comp fra tre måneder siden og anvende et fald på mere end fem procent til den pris. For mange mennesker priser ved det sidste salg uden den ekstrapolation, og de ender med at jage markedet ned. ”
”Der er et ordsprog i fast ejendom om, at du ikke kan være objektiv over for dit eget hjem,” siger Freeman. "Det er sandt. Når en ejendomsmægler fortæller dig, at det hjem, du købte for seks år siden for $ 303.500, nu kun henter $ 285.000, kan du have svært ved at tro. ”
Sommetider ignorerer sælgere ekspertråd, fordi de har et nummer i tankerne, som de ikke kan komme væk fra, siger Todd Huettner, erhvervs- og boligfinansieringsmægler. Hvis du ikke kan komme forbi dette nummer, og du ikke behøver at sælge, er det sandsynligvis tid til bare at sidde på din investering og vente på den aktuelle storm. Men sælgere, der er nødt til at afhænde deres ejendom, bliver nødt til at stå over for nogle barske realiteter.
”Det, du har betalt for dit hus, har intet at gøre med dets nuværende værdi,” siger han. "Hvad du 'har brug for for at komme ud af huset' har heller ingen betydning for den aktuelle værdi." Denne kendsgerning kan være en hård realitetskontrol, når du overvejer, at du har brug for at modtage et bestemt dollarbeløb ved salget af dit hjem for at betale dit nuværende pant.
For at tilføje komplikationen ved at læse comps korrekt skal din ejendomsmægler kende og forstå din unikke situation. "Ikke alle markeder er faldende," siger Wethman. "Selv i faldende markeder er der kvarterer, der klarer sig fint."
Overvej en vurdering
Hvis du stadig ikke føler dig tryg i din analyse af dit hjems værdi, er det umagen værd at få en vurdering, siger eksperterne.
"De fleste husejere er afhængige af deres ejendomsmægler for at hjælpe med at prissætte deres ejendomme, og ejendomsmæglere har normalt en stor viden om, hvad der er og hvad der ikke sælger i et bestemt kvarter eller til et bestemt prispunkt," siger Freeman. "Men omkostningerne ved et skøn fra en statslicenseret eller certificeret takstmann, der er fortrolig med dit kvarter, kan spare dig for måneder med udvidet markedsføringstid og tusinder af dollars i bæreomkostninger ved at hjælpe dig med at prissætte dit hjem korrekt fra starten."
Sørg for at vælge en person, der ikke kun forstår dit område, men også dit formål med at få vurderingen. Du vil vælge nogen, der er villige til at tale med dig og forklare ting, siger Huettner. ”Ring til tre taksatorer og fortæl dem, hvad du laver, og vælg den, der er mest villig til at forklare tingene for dig og hjælpe dig,” siger han. "Hvis du sælger dit hjem, er $ 300 til $ 500 det værd at have din egen uafhængige ekspertudtalelse om, hvad dit hjem er værd, og det er uvurderligt for at uddanne dig selv."
Vær en nysgerrig nabo
Endelig vær ikke bange for at være, hvad ejendomsmæglere kan kalde "den nysgerrige nabo." ”Begynd med at gå til hvert åbent hus i dit kvarter for at få en fornemmelse af prisfastsættelse i forhold til kvadratmeter, opdateringsniveau og så videre,” siger Freeman. ”Mæglere forventer nysgerrige naboer. Skuff ikke dem. ” En ekstra fordel ved at være nysgerrig: Hvis / når hjemmet sælger, vil du vide mere om det, når du ser på komp.
Selvom det er vigtigt at indse, at det eneste tal, der virkelig betyder noget, er slutkursen, vil sammenligning af listen med lukkepriser for boliger i dit område give dig et godt barometer for, i hvilken retning priserne er på vej, og hvor længe du kan forvente at vente med at finde en køber. "Kør rundt i dit kvarter eller gå online til Zillow.com eller andre lignende websteder og se nyligt solgte huse og børsnoterede huse," siger Huettner. "Husk bare: Kun lukkede salgspriser betyder noget."
Det kan være svært at komme til at acceptere dit hjems værdi på et faldende eller ustabilt marked, siger Huettner, men det er bedre at håndtere det, når du markedsfører dit hus end at lade det forkæle i flere måneder, hvis prisen er for høj. ”I sidste ende finder du ud af markedsværdien af dit hjem,” siger han. ”Vent ikke på, at markedet viser dig, når du endelig sælger. Det koster så meget mere på den måde. ”
Online værdiansættelsesværktøjer til hjemmepriser
Ejendomspriser eksperter siger et let første skridt for folk, der overvejer at sælge, eller bare undrer sig over deres egenkapital, er at besøge online boligprisværktøjer. Selvom du ikke bør lægge for meget vægt på disse priser, kan de være gode udgangspunkt. Her er nogle onlineværktøjer, der kan hjælpe dig med at finde værdien af dit hjem:
- Zillow giver dig mulighed for at tilslutte dit hjem adresse for at finde nyligt solgte ejendomme på et kort over dit område. Du kan også kontrollere priserne på de seneste lister i dit kvarter.
- Trulia viser lister, prisnedsættelser og endda et "fast ejendomsvarmekort" med gennemsnitlige listepriser for huse i dit område. Ulempen: Det viser noteringspriser, ikke salgspriser.
- Domania, et websted fra Lending Tree, tilbyder en sektion "Hjemprischeck", hvor du kan indtaste en adresse og finde ud af salgsprisen på et solgt hus inden for de sidste fem år.
- Lokale ejendomswebsteder: Nogle store ejendomsgrupper sammensætter muligvis en liste over de nyligt solgte ejendomme i deres område. Et eksempel er Crye-Leike i Tennessee; dets websted giver dig mulighed for at tilslutte adressen til en bestemt ejendom for at finde ud af, hvad den solgte til.