Inden du køber et hus, skal du ansætte en professionel inspektør til at foretage en grundig analyse af husets sande tilstand ud over hvad der ser øjet ud.
Men når du tager et skridt tilbage i et minut, kan du indsnævre området for huse, du overvejer, ved at udvikle et mere veluddannet øje. Du vil gerne lære at skelne mellem et større strukturelt problem og et mindre kosmetisk materiale. Du vil gerne lave en liste over nødvendige og ønskede ændringer. Husk denne liste, når du vurderer husets anmodningspris, og hvad du er parat til at tilbyde.
Lad os begynde:
Husstilarter: Lær om de mest almindelige husstilarter, så du korrekt kan læse ejendomsfortegnelserne. Det kan være en god idé at se mine videoture i historiske hjem i Cambridge eller En arkitektonisk rundvisning på Harvard Square.
"Indtagssession": Lad som om du er en læge, der gennemfører en første fysisk undersøgelse af en patient. Find ud af så meget om patientens (husets) historie som du kan, f.eks. Hvor længe de nuværende ejere har boet der, hvilke ændringer de har foretaget, hvilken tilstand husets ydre er i, hvorfor de sælger huset.
Husets tag: Vær særlig opmærksom her. Problemer med taget vil være dyre at løse. Gå ikke op på en stige for at undersøge, men still spørgsmål. Find ud af, hvornår taget blev sat på huset, og hvilke materialer der blev brugt. Find ud af, om taget har lækket tidligere, og i bekræftende fald, hvordan og hvornår det blev repareret. Se på taghældningen. Ved, at et fladt tag eller endda et med en mild stigning kan være svært at vandtætte. Find ud af, om taget er blevet overdækket med yderligere to helvedesild oven på det oprindelige lag. Dette kan være en lokal overtrædelse af bygningskodeksen og kan forårsage strukturelle problemer. Hvis du ser vandpletter på væggene og lofterne, er chancerne for, at der er et utæt tag. Dette vil betyde økonomiske og strukturelle problemer undervejs. Lad dig dog ikke narre af fraværet af vandpletter, da de måske er blevet skjult af et nyt malearbejde. Test ventilationen ved at placere et termometer på loftet på en varm og relativt vindfri dag. Hvis temperaturen er 10 eller 15 grader mere end hvad den er udenfor, ved du, at der ikke er tilstrækkelig luftstrøm. Dette skaber problemer om sommeren og vinteren og kan kompromittere effektiviteten af dit huss isolering.
Tagrender: Bestem, hvor godt de er vedligeholdt. Forsømmede tagrender bliver tilstoppede og derefter rådnet og kan føre til en våd kælder, når der bakkes op med vand. Se efter splittelser eller manglende dele af tagrenden. Dette kan indikere et isdæmningsproblem, en alvorlig sag, der forårsager ødelagte lofter, vægge og gulve. Bemærk forringede tagrender eller fugemasse omkring skorstene og andre elementer, der rager gennem taget, da disse også kan bidrage til et utæt tag.
Fundament: Find ud af, hvilket materiale der er brugt. Træ er problematisk, da det er porøst, og vand kan komme ind. Selv trykbehandlet tømmer, der indeholder vandafvisende kemikalier, varer kun 30-40 år og er ikke beregnet til at eliminere behovet for en sten- eller betonfundament. Betonblok var almindelig i første halvdel af århundredet. Dette er svagere end nutidens fundament af armeret beton og også mere modtageligt for vand. Armeret beton er stærk og stabil. Et andet almindeligt materialevalg, der bruges i ældre hjem, er feltsten, undertiden kaldet "mursten". Disse uregelmæssigt formede klipper er forbundet med mørtel. De ældes ikke godt, har tendens til at lække og kan ikke være vandtæt.
Tip: Våde kældre er almindelige. Der er mange produkter på markedet for at løse dette, hvoraf mange er beregnet til at blive anvendt på indersiden af problemvæggen. Dette er ikke den anbefalede fremgangsmåde. Kæmp ikke med vand; prøv i stedet at omdirigere det eller installere en sumpumpe for at pumpe den ud igen i den retning, hvorfra den kom. Men husk, at hvis en storm oversvømmer din kælder, kan det muligvis slå din strømforsyning ud, og din elektriske pumpe kan ikke bruges. Bedst at løse det grundlæggende problem og lede vandet væk fra fundamentet.
Revner: Ikke alle revner i fundamentet er grund til bekymring. Lodrette og diagonale revner er generelt harmløse, et naturligt resultat af bundfældning og krympning af beton. Hvis disse revner ikke er mere end en kvart tomme brede, kan du sandsynligvis efterlade bekymring ved døren. Hvis du dog ser større revner, især i et hus, der er mindre end 10 år gammelt, skal du gøre dem opmærksom på en professionel hjemmeinspektør. Det er de vandrette revner, der kan være mere bekymrede, da de kan indikere negativ gradering eller dårlig dræning. Det værste tilfælde involverer, selvom det er sjældent, vandrette revner i kældervæggen, hvilket kan nødvendiggøre genopbygning af fundamentet. Det er overflødigt at sige, at du hellere ikke behøver at gøre det.
Plader: Under gulvet i huset hældes pladefundamenter (puder af beton) oven på jorden. Plader giver mening, hvis du ikke behøver at bekymre dig om vinterfrost eller et sted at placere varmelegemet. Men her er nogle af negativerne: de kan knække, de kan være kolde og hårde under fødderne på trods af tæpper eller fliser, de er ikke godt isolerede, og de kan gøre VVS-tilføjelser komplicerede. Plus, hvis du har et termitproblem, vil du blive hårdt presset for at bekæmpe det.
Crawlpladser: Dette refererer til en måde at bygge på et konkret fundament på. For et ordentligt krybeområde strækker væggene sig ned under den lokale frostlinje og stikker mindst otte inches ud over jordlinjens højeste punkt. Uanset om kryberummet er under husets ramme eller understøtter husets dæk, skal du sørge for at se på fodfæsterne. Disse er faste betonpuder, der holder vægten af fundamentvæggen (væggen af beton, der understøtter husets træramme). Ved at forstå, hvor de sammenlignes med indvendige vægge, kan du forstå husets struktur.
Strukturens sundhed: OK, lad os have det sjovt her. Kan du tegne en lige linje? Først skal du stå uden for huset i hvert hjørne og se ned på synslinjen for at se om det er lige. Hvis det er et ældre hus, og du ikke kan se deformation af strukturen, er det godt. Her er en underholdende test, du kan gøre for at bedømme, hvor meget træ et hus har i sig. Stå midt i rummet og spring op og ned. Hvis gulvet bevæger sig meget, er der en god chance for, at en mur mangler nedenunder, eller bjælkerne ikke er store nok. Uanset om du har en ingeniørgrad eller ej, kan du udføre en test for at se, om vinduer og døre lukker ordentligt, eller om de er "ude af firkantet". Tilbage til de lige linjer - hvis tagryggen ikke er helt lige, skal en professionel hjemmeinspektør finde ud af hvorfor. Dette er det mest oplagte symptom på en svag husstruktur.
Nu kan dette overraske dig, men hvis du overvejer et hus med strukturelle svagheder, skal du ikke afskrive det så hurtigt. Ikke kun kan det rettes, det behøver ikke at være dyrt. Et ord af advarsel: Vær opmærksom på karmen (træelementerne fastgjort direkte til de grundvægge, hvorpå resten af bygningen sidder), især hvis huset blev bygget før midten af 70'erne, da trykbehandlet tømmer blev mere generelt brug og hjalp med at holde karmen tør. Du ønsker ikke at høre den meget lange liste over ting, der kan gå galt, når dit hus er kviste. Jeg deler kun nogle få med dig: Hængende gulve, vinduer, der ikke åbnes eller lukkes på en jævn måde, verandaer, der er gledet væk fra vandret. Mens tømrere kan håndtere disse problemer, svarer det til større operationer at rette dem. Og som enhver god læge skal de også diagnosticere årsagen til problemet for at sikre, at det ikke sker igen.
Det ombyggede hus: Det er klogt at tage det langsomt, før du ændrer et gammelt hus uigenkaldeligt, uanset om du skifter originale materialer eller selve rummet. Ikke kun ønsker du at lave dit hjemmearbejde om husets stil, og hvilke ændringer der blev foretaget hvornår, hvad der er værd at bevare i forhold til hvad der kan modstå en vis innovation, du vil også tænke på måderne, hvorpå mennesker i dag - dig selv inkluderet - lever i deres rum og derfor hvad deres behov er i et hjem. Det vil sige, inden du nedbryder indvendige vægge og laver et kæmpe rum, vil du måske overveje omkostningerne ved opvarmning af et sådant rum eller behovet for individuelle rum, der opfylder forskellige formål. Pas på tidligere renoveringer, hvor hjørner blev skåret eller dårligt håndværk var i spil. Hvis du har en ombyggeres hjerte og sjæl, vil jeg foreslå at vente på en original.