Når du finder det perfekte hus, er det kun første skridt i forhandlingsprocessen at få sælgeren til at acceptere dit bud. Vilkårene og betingelserne for salget - og endda visse genstande i hjemmet og på ejendommen - er også åbne for diskussion.
Meget af din forhandlingsstyrke kan dog afhænge af markedet. "En utrolig mangel på huse på markedet lige nu har os i et ekstremt sælgermarked," siger Kris Lindahl, administrerende direktør og grundlægger af Kris Lindahl Real Estate, der betjener Colorado, Minnesota og Wisconsin-markederne. Forhandlinger kan ebbe og strømme baseret på markedssvingninger og placering.
”Ekspertisen hos en lokal agent er et stort aktiv, når det kommer til at vide, hvad du kan forhandle på det nuværende marked og i det specifikke kvarter, hvor du ønsker at købe, fordi du skal kende markedet for at kunne forhandle, ”Forklarer Lindahl. (Og det er bare en af de ting, som din ejendomsmægler ønsker, at du vidste.)
Afhængigt af dit marked er disse nogle af de betingelser, omkostninger og andre faktorer, du kan forhandle, når du køber et hus.
Lukkedato
Forhandling af slutdatoen kan arbejde på flere måder. Ifølge Lindahl, når en køber er åben over for sælgerens ønsker om slutdatoen, kan dette hjælpe deres tilbud til at skille sig ud og være mere attraktive. Men hvis du er sikker på dit tilbud, kan du prøve at udnytte slutdatoen på en anden måde. "Hvis sælgeren har brug for ekstra tid, kan købere give det til gengæld for en lidt lavere pris," forklarer John Walkup, medstifter af UrbanDigs i New York City, N.Y.
På den anden side er det undertiden køberen, der har brug for en fleksibel indflytningsdato. "Nogle købere vil forhandle om en tidlig belægning af ejendommen, hvilket kan være nyttigt, hvis deres lejekontrakt slutter inden lukningen af hjemmet," siger Tyler Forte, administrerende direktør hos Felix Homes i Nashville, Tenn.
”Dette giver køberen mulighed for at flytte ind i det nye hjem inden lukning, hvilket kan gøre flytningsprocessen meget mindre stressende.”
Afslutningsomkostninger
Lukningsomkostningerne forbundet med at købe et hjem kan blive ret dyre, men du skal muligvis ikke betale dem alle. ”Lukningsomkostninger er adskilt fra prisen, så mange købere antager, at disse omkostninger er standard, når der faktisk kan forhandles mange, især hvis markedet begunstiger købere i øjeblikket,” deler Walkup.
Med andre ord kan du bede sælgeren om at bidrage til dine lukkeomkostninger. "Imidlertid bør købere og deres advokater bekræfte beløbet hos realkreditbanken, fordi banker kan have grænser for, hvor meget der er tilladt," forklarer Mihal Gartenberg, en agent hos Warburg Realty i New York City, N.Y.
EN CEMA
Hvis du bor i staten New York, og 19 millioner mennesker gør det, kan du muligvis forhandle en CEMA (konsoliderings-, udvidelses- og modifikationsaftale). "Hvis køber og sælger begge har et pant, kan du muligvis forhandle en CEMA, som giver købere mulighed for at tildele det gamle pant og konsolidere og ændre det med et nyt pant til refinansiering og i nogle tilfælde køb," forklarer Karen Kostiw, en agent hos Warburg Realty i New York City, NY
"Ved hjælp af denne strategi betaler købere skatten på forskellen mellem sælgers aktuelle saldo på det udestående pant (gamle pant) og købers nye pant," siger Kostiw.
Hendes kollega, Warburg-agent Christopher Totaro er enig og tilføjer: "Når man køber et ejerlejlighed eller et enkelt familiehjem, og sælgeren har et eksisterende pant, kan man spare cirka 2 procent i pantregistreringsafgif.webpt ved at acceptere en CEMA." Han advarer dog om, at det kan tage 30 dage eller længere at behandle CEMA'er. Afhængigt af banken kan du vente flere måneder, så dette er muligvis ikke en god forhandlingstaktik, hvis du har travlt.
Hårde hvidevarer
Mange mennesker tror, at vaskemaskine, tørretumbler og køleskab automatisk er inkluderet i hjemmets pris. Forte siger dog, at dette er en almindelig misforståelse. ”Desværre betragtes disse apparater ikke som inventar og er ikke inkluderet i huset, medmindre det er forhandlet i salgskontrakten,” forklarer han. ”Det er meget almindeligt, at sælgere transporterer disse apparater hvis du inkluderer dem i tilbuddet, så jeg vil sørge for at bede om dem under forhandlingsprocessen. ”
Opgraderinger
Gartenberg siger, at med et nyt byggeri hjem kan du forhandle hjemopgraderinger og tilføjelser som lagerenheder uden ekstra omkostninger. Spild dog ikke din gearing på lysarmaturer, vandhaner og ubrugelig plads. Husejere betaler fejlagtigt ekstra for disse funktioner, men mange af dem er billige og nemme at tilføje.
Overvej at bede om ekstra brugbar plads, højere køkkenskabe og funktioner, der ville være dyre og vanskelige at tilføje senere. En anden overvejelse: gå ikke efter hjemmetendenser, der sandsynligvis forsvinder snart.
Specifikke genstande i hjemmet
Hvis du kan lide visse ting i hjemmet, kan du muligvis også forhandle om dem. "Ofte flytter en sælger måske til et nyt hjem, hvor sofaen ikke fungerer, eller de har ikke mere plads til deres klaver," siger Lindahl. "I de fleste situationer gør det ikke ondt at stille spørgsmål, fordi specifikke møbler kan forhandles til nogle aftaler."
Forte er enig og siger, at en køber inkluderede sælgerens kommercielle plæneklipper på $ 10.000 i kontrakten. ”Den pågældende ejendom var på ca. 5 hektar, og køberne var interesserede i at købe plæneklipperen fra sælgeren, så de ikke skulle købe en ny,” forklarer han.
Ifølge Greg Kurzner, præsident / mægler hos Resideum i Alpharetta, Ga., Har sælgere efterladt persienner og køleskabe (og også overført hjemgarantier). "Både, illustrationer, poolborde og boblebad er ofte emner for forhandling."
Men han har også set nogle usædvanlige forhandlinger om ting som jetski. "Og i et tilfælde var der et problem med at lukke til tiden på grund af en forsinket sælger, og køberen forhandlede om at få sælgeren til at betale for køberens hotel."
Kurzner siger, at købere også har betalt en sælgers ejendomsskat. ”Jeg har også haft købere, der blev enige om at holde en hund, som sælgeren skulle efterlade og holde fiskene i en koi-dam.”